Покупка имущества на торгах по банкротству: Поиск торгов по банкротству по всей территории Российской Федерации во всех категориях имущества

Поиск торгов по банкротству по всей территории Российской Федерации во всех категориях имущества

Всероссийская Электронная Торговая Площадка

Аукцион-центр

Центр реализации

Электронная торговая площадка портала Торги России

uTender

Центр дистанционных торгов

Сбербанк-АСТ

Новые информационные сервисы

Россия онлайн

Фабрикант

Межрегиональная электронная торговая система

B2B-Center

KARTOTEKA.

RU

Аукционы Дальнего Востока

ПТП-Центр

Аукционы Сибири

Аукционный тендерный центр

Система электронных торгов и муниципальных аукционов «ВТБ-Центр»

АКОСТА info

Профит

Региональная Торговая площадка

Система Электронных Торгов Имуществом

Электронная торговая площадка ELECTRO-TORGI. RU

ЭТП «Пром-Консалтинг»

Property Trade

ТЕНДЕР ГАРАНТ

Электронная площадка «Вердиктъ»

МЕТА-ИНВЕСТ

Электронная торговая площадка «Регион»

Арбитат

Балтийская электронная площадка

Объединенная Торговая Площадка

ООО «Специализированная организация по проведению торгов – Южная Электронная Торговая Площадка»

Электронная торговая площадка Заказ РФ

Банкротство РТ

UralBidIn

Российский аукционный дом

Альфалот

Торговая электронная площадка Tender Technologies

Уральская электронная торговая площадка

ЭТП «ЮГРА»

Электронная площадка ЭСП

Открытая торговая площадка

Электронная торговая площадка «Евразийская торговая площадка»

Ru-Trade24

АИСТ

Сибирская торговая площадка

Системы Электронных Торгов

ТендерСтандарт

Систематорг

Портал ДА

Подводные камни приобретения имущества на торгах в банкротстве

Леонид Барков, ведущий юрист «Пепеляев Групп», рассказывает об особенностях участия в торгах в процедурах банкротства: рисках, связанных с приобретением имущества на торгах, оспаривании торгов, опасностях преимущественного права и проведении торгов во время карантина, а также дает рекомендации для участников торгов.

Количество банкротств компаний и граждан каждый год продолжает расти, увеличивается и объем имущества, реализуемого на торгах в процедурах несостоятельности. Больше половины банкротств инициируются кредиторами и иногда это может произойти в тот момент, когда условия сделки по приобретению недвижимости были практически согласованы с контрагентом. В такой ситуации практически единственной возможностью приобретения актива становится участие в торгах в процедурах банкротства. Леонид Барков, ведущий юрист «Пепеляев Групп», рассказывает об особенностях этой процедуры.

Процедура участия в торгах не представляет особой сложности для специалиста Реализация имущества в процедурах банкротства подробно регламентирована ст. ст. 110, 111, 139 ФЗ от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Хотя на первый взгляд эта процедура может показаться непростой, возникающие на практике трудности зачастую связаны не с техническими аспектами, а с поиском и получением информации относительно реализуемого актива и его актуального состояния.

В соответствии с действующим законодательством, конкурсный управляющий осуществляет продажу имущества должника после проведения его инвентаризации и оценки. В большинстве случаев (если имущество не ограничено в обороте и не требуется выполнение каких-либо особых условий в отношении владения и пользования данным имуществом) торги проводятся в форме открытого по составу участников аукциона в несколько этапов.

Первые и повторные торги осуществляются в классическом формате, т.е. «на повышение», с тем отличием, что повторные торги стартуют с цены, пониженной на 10% относительно первых торгов. Третий этап торгов представляет собой публичное предложение, в ходе которого цена имущества последовательно снижается по истечении определенного периода и до момента достижения цены отсечения.

Порядок проведения торгов в электронной форме по продаже имущества должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, утвержден приказом Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 495. Для участия в торгах необходимо иметь квалифицированную электронную цифровую подпись, зарегистрироваться на сайте соответствующей электронной торговой площадки и внести задаток.

К сожалению, до момента введения в действие единого маркетплейста (электронной площадки с информацией о всех проводимых торгах), имущество банкротов реализуется на большом количестве различных электронных торговых площадок, в связи с чем отслеживание информации о реализации активов банкротов затруднено, что значительно ограничивает круг потенциальных участников торгов. Однако получение информации о реализации имущества конкретной компании, как правило, не представляет сложности, поскольку соответствующие сведения публикуются на Федресурсе.

Риски, связанные с приобретением имущества на торгах В среде юристов и риелторов распространено мнение о том, что торги «очищают». Очень часто можно услышать рекомендации по приобретению имущества именно на торгах, как одном из наиболее безопасных способов покупки.  
 
В известной степени это действительно так. Актив на торгах приобретается после его оценки, надлежащего оформления всех необходимых документов, в условиях конкуренции и по рыночной стоимости (во всяком случае, в теории, это должно происходить именно таким образом). Как следствие, заключение договора купли-продажи с победителем или единственным участником торгов в большей степени защищает приобретателя актива от последующего оспаривания сделки и ее исполнения.

Однако необходимо помнить о том, что и торги могут быть признаны недействительными при наличии определенных условий. Кроме того, очень часто лица, претендующие на приобретение имущества по результатам торговых процедур в делах о банкротстве, не учитывают возможность реализации преимущественных прав иных лиц в отношении такого имущества и возникающие в связи с этим риски.

В каких случаях можно оспорить торги в банкротстве? Как правило, приобретение имущества на торгах может быть оспорено только путем признания недействительными самих торгов. Это возможно по иску заинтересованного лица при наличии существенных нарушений в правилах проведения торгов (ст. 449 ГК РФ), которые повлияли на их итог (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 101). Поскольку торги являются способом продажи имущества, признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного по их результатам.

В большинстве случаев, оспаривание торгов обусловлено либо нарушением процедуры проведения, либо недобросовестными действиями их участников, организатора или торговой площадки.

Наиболее распространенными процедурными нарушениями являются некорректное опубликование информации о торгах, указание искаженной  или неполной информации о составе реализуемого имущества, нарушения порядка принятия заявок на участие в торгах, а также подведения их итогов, и иные действия, снижающие интерес к торгам, ограничивающие круг их потенциальных или реальных участников и, как следствие,  нарушающие права конкурсных кредиторов должника на наиболее полное удовлетворение их требований в деле о банкротстве.

Один из примеров недобросовестности при проведении торгов описан в п. 25 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2018). Торги были признаны недействительными в связи с действиями одного из участников по подаче множества заявок с повышением предложенной им самим цены в отсутствие заявок других лиц с большей ценой, что позволило заключить договор с иным участником торгов после отказа «победителя» торгов.

Широкую известно приобрело рассмотренное ВС РФ в 2019 году дело, в рамках которого оспаривались проведенные АСВ торги по продаже принадлежащих Пробизнесбанку акций Банка «Пойдем!» – торги были закрытыми, срок подачи заявок для участия в них составлял всего полтора дня при необходимости получения согласия ЦБР, а акции кредитной организаций в дальнейшем оказались у лиц, связных с АСВ.

Необходимо помнить о том, что риск оспаривания сохраняется в течение 1 года со дня проведения торгов. 

Торги в период карантина — в зоне повышенного риска Введенные в действие в марте-апреле 2020 года ограничительные меры, направленные на предотвращение распространения коронавирусной инфекции, повлекли возникновение существенных сложностей в осуществлении правосудия, проведении процедур банкротства, в т.ч. и торгов.

Введение режима самоизоляции, ограничений на передвижение, а также на осуществление деятельности значительного количества компаний не только отразятся на эффективности торговых процедур, осуществленных в этот период, но и могут повлечь нарушение прав как участников торгов, так и должника, и его кредиторов в связи с ограниченным доступом заинтересованных лиц к осмотру имущества и участию в торгах.

Возникает и еще целый ряд сложностей, например, проблема соблюдения сроков опубликования сообщений о проведении торгов. Соответствующее уведомление должно осуществляться не менее чем за 25 рабочих дней до торгов, однако изменение статуса части мартовских, а также апрельских дней на «нерабочие» (при том, что соответствующий термин ранее отсутствовал в российском законодательстве) может привести к переносу торгов или оспариванию процедур, осуществленных без учета данных факторов.

Опасность преимущественного права при приобретении имущества При приобретении имущества на торгах в процедуре банкротства существует еще один риск, о котором очень часто забывают – это возможность реализации иными лицами преимущественного права на приобретение актива.

В Законе о банкротстве (ст. ст. 179, 222) прямо закреплено право преимущественного приобретения имущества сельскохозяйственной организации и  крестьянского (фермерского) хозяйства[1], которое предоставляется  лицам, занимающиеся производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющим земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника, а при отсутствии таковых и применительно к сельхозпроизводителям — расположенными в той же местности.

Кроме того, действующее законодательство предусматривает еще целый перечень случаев, когда те или иные лица получают право на преимущественное приобретение имущества.

Чаще всего приходится сталкиваться с правых участников долевой собственности на приобретение доли, отчуждаемой одним из сособственников (ст. 250 ГК РФ), которое распространяется и на совместную собственность супругов, правом собственника строения на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположено строение (ст. 35 ЗК РФ), а также правом акционера или участника на покупку долей или акций иных участников (акционеров) общества.

До настоящего времени судебная практика по вопросу о порядке реализации указанных преимущественных прав в процедурах банкротства достаточно неоднородна, а разрешение возникающих споров обусловлено большим количеством факторов, в связи с чем существованию соответствующих рисков необходимо уделять самое пристальное внимание при принятии решения о приобретении имущества на торгах в банкротстве.

Лица, обладающие преимущественным правом, могут реализовать его не только путем участия в торгах, но и просто уведомив организатора торгов о соответствующем намерении уже после подведения итогов торгов, т.е. в тот момент, когда другой участник торгов уже фактически празднует победу и планирует дальнейшее распоряжение соответствующим имуществом. Более того, даже после заключения договора с победителем торгов такие лица могут обраться в суд с иском о перевод на них прав и обязанностей по заключенному по результатам торгов договору (п. 14 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Соответствующие риски сохраняются в течение длительного периода времени, поскольку сроки для предъявления требований о переводе прав и обязанностей по сделке исчисляются с момента, когда лицо узнает о нарушении своего преимущественного права.

Рекомендации В случае заинтересованности в приобретении имущества на торгах в процедурах банкротства требуется уделять повышенное внимание проверке соответствия условий проведения торгов действующему законодательству, в т. ч. своевременности и полноте опубликования информации о торгах и составе реализуемого имущества, доступности торгов для неограниченного круга лиц.

Необходимо учитывать, что в отношении торгов, проводимых в период карантина, может возникнуть значительное количество споров, связанных с соблюдение сроков опубликования информации о проведении торгов, а также обеспечением реальной возможности для ознакомления с выставленным на торги имуществом и участием в торговой процедуре.

Рекомендуем в обязательном порядке осуществлять проверку приобретаемого актива на предмет наличия потенциальных притязаний третьих лиц, обращать особое внимание на наличие или отсутствие соответствующей информации в положении о реализации имущества, запрашивать у арбитражного управляющего данные о лицах, обладающих правом преимущественного приобретения актива и их уведомлении, для того, чтобы избежать рисков последующей утраты актива.

 

[1] Также существует право преимущественного приобретения активов стратегических организаций и субъектов естественной монополии, но подобные процедуры встречаются крайне редко.

Опасна ли покупка квартиры на торгах?

Залоговое имущество, торги, банкротство — именно эти слова в наше время все чаще попадаются нам на глаза или оказываются на слуху. Между тем, далеко не все понимают их значение и взаимосвязь. В этом материале мы расскажем, в чем же заключается суть этих терминов, как проводится торг имущества по банкротству.

Процедура банкротства возникает, когда должник (гражданин или организация) не может погасить свои долговые обязательства в силу отсутствия финансовых возможностей. Последняя стадия этой процедуры – распродажа с торгов имущества должника. Тогда происходит следующее: имущество должника описывается, выставляется на торги, распродается, а вырученные от этого средства идут на погашение долгов.

Данную процедуру организует арбитражный управляющий, назначаемый судьёй арбитражного суда, в котором рассматривается дело о банкротстве.

Законом о банкротстве предусмотрено, что процедура торгов должна проводиться в электронном виде на электронных торговых площадках.

Для участия в торгах нужно зарегистрироваться на одной из указанных электронной площадке и подать соответствующую заявку.

Если арбитражный управляющий будет недобросовестно исполнять возложенные на него обязанности, любой из участников может подать жалобу. Если в ходе проверки жалобы обнаружатся нарушения, управляющему грозят неприятные последствия.

Существует два варианта организации торгов по банкротству:

1. Торги (по-другому их называют открытые аукционы).  Поучаствовать в них может любой желающий. Исключение составляют случаи, когда имущество должников на торгах по банкротству не может быть в свободном обороте. Например, если это оружие.
2. Конкурсы. Имущество, которое обладает определенной культурной или исторической ценностью, сюда относятся памятники культурного наследия и т.д. Во время проведения конкурса осуществляются меры максимально повышенной безопасности.

Победитель аукциона — тот, кто заплатит большую сумму, а победитель конкурса – участник, гарантирующий исполнить всего его условия.

Торги могут проходить в три этапа:

• Имущество выставляется по рыночной цене и далее участники торгов повышают цену (торги на повышение).
• Если имущество не продается на 1 этапе, то происходит снижение стартовой цены на 10-30 % и участники вновь повышают цену (второй этап торгов на повышение).
• Если на первых двух этапах имущество не было распродано, арбитражный управляющий снижает цену, которую указывает в описании публичного предложения (публичное предложение).

Как указано выше, торги проходят на разных электронных площадках.

К самым популярным следует отнести:

1. единый федеральный реестр сведений о банкротстве — bankrot.fedresurs.ru

   Основным и самым главным преимуществом данной площадки является доступность информации о проведении торгов. Здесь находятся наиболее полные и достоверные сведения.

2. Сбербанк АСТ, торги по имуществу должника — sberbank-ast. ru

   Многие отмечают данную электронную площадку, как наиболее удобную и понятную для использования.

   На данном сайте продается имущество компании, которые оформили заем в Сбербанке и не могут его погасить.

Плюсы и минусы приобретения имущества с торгов по банкротству.

К основным плюсам приобретения имущества при данной процедуре относится:

1. Низкая цена продаваемого имущества. Связано это с желанием как можно скорее реализовать активы. Поэтому зачастую стоимость имущества устанавливается значительно ниже рыночной.

   Например, при продаже квартиры, взятой в ипотеку, часть полученных средств будет потрачена по покрытие долга лица, а остаток будет отдан заемщику.

2. Законность сделки гарантируется государством.

   В связи с чем значительно снижается риск признания сделки незаконной.

К основным минусам относят:

1. Сложности с проверкой отсутствия задолженностей по коммунальным платежам.
2. Сложности с проверкой согласия на продажу. Например, при наличии супруги, согласие которой будет необходимо получить.

Человеку без специального образования и опыта бывает достаточно сложно сориентироваться в вопросах продажи имущества с торгов по банкротству. Помощь могут оказать специалисты по осуществлении сделок на аукционе.

Сопровождение торгов по банкротству | Обучение и помощь по тендерам, торгам, закупкам

Хотите стать владельцем недвижимости, авто, техники или ценных бумаг, сэкономив при этом до 90% их рыночной стоимости? Станьте участником торгов по банкротству – и такая покупка будет реальной!

Очевидно, что большинство игроков бизнеса почти не знакомы с процедурой банкротства и не знают, какую выгоду в этих торгах можно получить. На помощь придут специалисты компании «ИнформБизнесКонсалтинг». Наша команда занимается этим направлением с 2013 года. Станем Вашим надежным брокером по выкупу имущества на торгах по банкротству!

Что такое торги по банкротству?

Это официальная процедура, которая регламентируется законом 127-ФЗ. Существует Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, в котором можно узнать информацию о ближайших проводимых торгах по интересующему направлению. Проводятся торги более чем на 50 электронных площадках, для работы на них понадобится

В процессе публичного предложения, цена на лот может быть снижена до 90% от начальный цены.

Немного официальной статистики:

Ежемесячно на территории РФ процедуру банкротства проходит более 2000 предприятий, в 2016- м их количество выросло на 30% по сравнению с предыдущими годами. Покупая имущество по цене, существенно ниже рыночной, Вы можете не только заметно сэкономить, но и получить прибыль на перепродаже выигранных лотов.

Как стать участником торгов по реализации имущества банкрота?

Планируете принять участие в торгах по реализации имущества предприятия-банкрота? Для старта Вам следует:

• получить ЭЦП
• пройти аккредитацию на одной или нескольких электронных площадках.

Стоит отметить, что прохождение этих процедур займет некоторое время, а затем нужно разобраться в заполнении заявки на участие в торгах. На каждом этапе – свои нюансы, незнание которых грозит отклонением заявки и впустую потраченным временем.

Мы знаем, что для Вашего бизнеса самые ценные ресурсы – это время и деньги. Предлагаем сэкономить оба этих ресурса: просто переложите на нашу команду все задачи по подготовке участия в торгах. Мы найдем интересующие Вас объекты, которые прямо сейчас продаются в Вашем регионе. Подадим заявку в срок, выберем лучшие электронные площадки.

После обсуждения Ваших интересов, мы заключаем договор от лица компании «ИнформБизнесКонсалтинг» и начинаем работу. Обсуждаем требования к лоту, который наши специалисты найдут для Вас по всей территории Российской Федерации. Это:

• назначение объекта
• его местоположение
• размер планируемого бюджета.
• при реализации имущества банкрота можно купить:
• квартиру, дом или коммерческое помещение,
• Спецтехнику или автомобиль,
• ценные бумаги и коллекционные предметы;

Офисы компании расположены в Москве и Крыму, но мы готовы найти для Вас интересующий лот в любом регионе Российской Федерации.

Затем наступает этап проверки объекта: изучаются его фото, характеристики, история, не числится ли за имуществом арестов и других обременений.

Непосредственно торги по банкротству проводятся в виде аукциона на повышение с фиксированным шагом. Есть разновидность публичного предложения, когда цена падает на 5-10% от первоначальной стоимости в определенные установленные периоды времени в случае отсутствия предложений от участников.

Перед началом аукциона участник вносит задаток в размере 20%. Если не досталась победа в торгах, задаток возвращается.

Если же торги по банкротству выиграны Вами, залог взимается в счет оплаты за лот, остаток следует внести в оговоренный организатором срок, но не позднее, чем через один месяц с момента публикации итогового протокола торгов. После того, как аукцион выигран, нужно связаться с организаторами – арбитражными управляющими. Контактные данные указаны в извещении о проведении торгов.

Все приведенные здесь процедуры регламентируются ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)», принятом 26. 10.2002.

Кто проводит аукционы, торги по реализации имущества банкрота? Проведением процедуры банкротства занимается арбитражные управляющие, которые с 12.10.2010 года согласно п. 7 ст.110 и п. 3 ст.111 ФЗ-№127 проводят торги на электронных площадках.

На торгах по банкротству побеждает участник, предложивший максимальную цену. О начале торгов участников извещают не менее чем за 30 дней, также в извещении указываются контакты организаторов, размер авансовой ставки. Реализацию имущества банкротов в современных условиях сложно назвать легкой и понятной процедурой. Желая получить недвижимость, технику, авто или ценные бумаги по низкой цене, участники часто сталкиваются с массой нюансов, от них требуется знание специфики законов. Команда «ИнформБизнесКонсалтинг» будет рада выступить Вашим брокером в вопросах покупки имущества на торгах по банкротству. Пишите, звоните, приходите! Наши офисы открыты в Москве и Крыму.

Торги. Имущество — Инвестиционный портал Москвы

все

Авиамоторная

Автозаводская

Академическая

Александровский сад

Алексеевская

Алма-Атинская

Алтуфьево

Аминьевское шоссе

Андроновка

Аннино

Арбатская

Аэропорт

Бабушкинская

Багратионовская

Балтийская

Баррикадная

Бауманская

Беговая

Белокаменная

Беломорская улица

Белорусская

Беляево

Бибирево

Библиотека имени Ленина

Битцевский парк

Борисово

Боровицкая

Боровское шоссе

Ботанический сад

Братиславская

Бульвар адмирала Ушакова

Бульвар Дмитрия Донского

Бульвар Рокоссовского

Бунинская аллея

Бутырская

Варшавская

ВДНХ

Верхние Котлы

Верхние Лихоборы

Владыкино

Водный стадион

Войковская

Волгоградский проспект

Волжская

Волоколамская

Волхонка

Воробьёвы горы

Выставочная

Выставочный центр

Выхино

Деловой центр

Динамо

Дмитровская

Дмитровское шоссе

Добрынинская

Домодедовская

Дорогомиловская

Достоевская

Дубровка

Жулебино

ЗИЛ

Зорге

Зябликово

Измайлово

Измайловская

Калужская

Кантемировская

Каховская

Каширская

Киевская

Китай-город

Кожуховская

Коломенская

Комсомольская

Коньково

Коптево

Косино

Котельники

Красногвардейская

Краснопресненская

Красносельская

Красные ворота

Крестьянская застава

Кропоткинская

Крылатское

Крымская

Кузнецкий мост

Кузьминки

Кунцевская

Курская

Кутузовская

Ленинский проспект

Лермонтовский проспект

Лесопарковая

Лефортово

Лихоборы

Локомотив

Ломоносовский проспект

Лубянка

Лужники

Лухмановская

Люблино

Марксистская

Марьина роща

Марьино

Маяковская

Медведково

Международная

Менделеевская

Минская

Митино

Мичуринский проспект

Мневники

Молодёжная

Мякинино

Нагатинская

Нагатинский затон

Нагорная

Нахимовский проспект

Некрасовка

Нижегородская

Нижегородская улица

Нижняя Масловка

Новогиреево

Новокосино

Новокузнецкая

Новопеределкино

Новослободская

Новохохловская

Новоясеневская

Новые Черёмушки

Окружная

Окская улица

Октябрьская

Октябрьское поле

Орехово

Отрадное

Охотный ряд

Очаково

Павелецкая

Панфиловская

Парк культуры

Парк Победы

Партизанская

Первомайская

Перово

Петровский парк

Петровско-Разумовская

Печатники

Пионерская

Планерная

Площадь Гагарина

Площадь Ильича

Площадь Революции

Плющиха

Полежаевская

Полянка

Пражская

Преображенская площадь

Пролетарская

Проспект Вернадского

Проспект Мира

Профсоюзная

Пушкинская

Пятницкое шоссе

Раменки

Рассказовка

Речной вокзал

Ржевская

Рижская

Римская

Ростокино

Румянцево

Рязанский проспект

Савёловская

Саларьево

Свиблово

Севастопольская

Севастопольский проспект

Селигерская

Семёновская

Серпуховская

Славянский бульвар

Смоленская

Сокол

Соколиная Гора

Сокольники

Солнцево

Спартак

Спортивная

Сретенский бульвар

Стахановская

Стрешнево

Строгино

Студенческая

Суворовская

Сухаревская

Сходненская

Таганская

Тверская

Театральная

Текстильщики

Телецентр

Тёплый стан

Тёплый Стан

Терехово

Терешково

Технопарк

Тимирязевская

Третьяковская

Тропарёво

Трубная

Тульская

Тургеневская

Тушинская

Угрешская

Улица 1905 года

Улица академика Королёва

Улица академика Янгеля

Улица Горчакова

улица Дмитриевского

Улица Милашенкова

Улица Народного ополчения

Улица Новаторов

Улица Сергея Эйзенштейна

Улица Скобелевская

Улица Старокачаловская

Университет

Филёвский парк

Фили

Фонвизинская

Фрунзенская

Ховрино

Ходынское поле

Хорошёво

Хорошёвская

Царицыно

Цветной бульвар

ЦСКА

Челобитьево

Черкизовская

Чертановская

Чеховская

Чистые пруды

Чкаловская

Шаболовская

Шелепиха

Шелепиха

Шереметьевская

Шипиловская

Шоссе Энтузиастов

Щёлковская

Щукинская

Электрозаводская

Юго-Восточная

Юго-Западная

Южная

Ясенево

Агент на торгах по банкротству, участие в торгах на ЭТП через агента

Агент на торгах по банкротству в ETP. Center

Участие в торгах по банкротству через агента – это довольно популярная услуга, так как все заботы ложатся на плечи агента. Таким образом, клиент может получить желаемое имущество, которое, как правило, уходит с аукциона по цене на 20-70% ниже рыночной, не делая практически ничего. Агент использует свою цифровую подпись и учетную запись на площадке, и он участвует в торгах до тех пор, пока не выиграет, соблюдая при этом принцип целесообразности и договорённости с клиентом

Как это работает?

Если вы хотите принять участие в торгах по агентскому договору, то нужно выполнить всего несколько простых действий:

1.Вы отправляете нам информацию о торгах для участия.
2. Наши специалисты изучают интересующий вас аукцион, после чего заключается агентский договор.
3. Агент принимает участие в торгах.
4. Вы побеждаете и получаете свой лот.

Агентское сопровождение нужно не только для того, чтобы со 100% вероятностью принять участие в аукционе. На самом деле новички допускают множество ошибок уже во время самих торгов, в итоге они могут упустить крайне выгодный с инвестиционной точки зрения лот. Агенты же имеют большой опыт за плечами, разбираются во всех тонкостях и нюансах аукционов, и имеют собственные выигрышные стратегии, позволяющие победить на торгах с минимально возможной ставкой.

Причины обращения к агентам

Существует множество причин, по которым следует обращаться за помощью к агенту для участия в торгах:

• Не имеете должного опыта и не хотите упустить выгодный лот;
• Планируете всего раз принять участие в аукционе, чтобы купить, например, недвижимость, поэтому вам нет смысла делать ЭЦП и проходить сложную процедуру аккредитации;
• Желаете приобрести имущество банкротов по минимально возможной цене, чтобы получить максимально возможную выгоду;
• Нашли нужный лот, торги по которому вскоре заканчиваются, и вам нужна ускоренная аккредитация в течение 3 часов;
• Не имеете желания вникать в тонкости законодательства и изучать правила торгов на ЭТП.

Это все достаточно существенные причины, чтобы обратиться за услугой агентского сопровождения на торгах по банкротству.

Нас выбирают, когда хотят гарантированно победить.

Компания ЭТП Центр уже более 12 лет участвует в торгах по банкротству на самых разных аукционах. К нам регулярно обращаются как постоянные, так и новые клиенты. И ежедневно мы подаем не менее 20 заявок для участия в торгах. Участие нашего агента в торгах по банкротству – это ваш хороший шанс заполучить желаемый лот. К нам обращаются по таким причинам:

• Вы оплачиваете только результат, в случае поражения на торгах мы возвращаем денежные средства;
• Работаем со всеми ЭТП;
• Помогаем минимизировать риски отклонения заявки на участие в аукционе;
• Индивидуальный подход к каждому клиенту;
• Вы экономите свое время, деньги и нервы;
• Имеем многолетний опыт участия в торгах, поэтому разбираемся во всех нюансах и тонкостях процесса, а также досконально знаем законодательство.

Почему стоит выбрать нас как агента:

Избежание рисков

✔ Минимизация рисков отклонения заявки в торгах

Экономия времени

✔ Мы экономим ваше время и средства: на получение ЭЦП в Удостоверяющем центре, аккредитацию на ЭТП, изучение системы торгов и законодательства

Опыт

✔ На вас работают профессионалы (за нашими плечами 10-летний опыт участия в электронных торгах)

Гарантия возврата денег

✔ Вы платите только за результат — Победу в торгах!

Агент по торгам по банкротству

Если вы: никогда ранее не участвовали в торгах или же ваш опыт был негативным хотите сэкономить 20-30% и купить товар по самой лучшей цене не любите нервничать (следить за ставками конкурентов, чтобы лот не увели в последний момент) не желаете углубляться в юридические тонкости торгов, а хотите, чтобы всё было как в магазине – положить товар в корзину и пробить на кассе — то наш агент поможет вам с выкупом с торгов по банкротству. Но даже если Вы профессионал в торгах при банкротстве, но увидели лот, торги по которому заканчиваются завтра и не успеваете зарегистрироваться на площадке, или не хотите получать ЭЦП и платить за нее — то и в таком случае агентское участие в торгах банкроства — это Ваш выбор! Участие в торгах через агента абсолютно законно по ст. 1005 ГК РФ, что подтверждают решения судов №А12-10432/12, №А03-16717/2012 и определение Высшего Арбитражного суда №ВАС-12855/13.

Как проходит работа с агентом Вы подбираете на нашей площадке (или любой другой ЭТП) имущество, торги по которому хотите выиграть Мы подбираем агента исходя из его опыта торгов, специализации (недвижимость, авто и др.) и того, что вы хотите купить Вы заключаете агентский договор и даёте агенту доверенность на представление ваших интересов на площадке  Агент вырабатывает стратегию действий на торгах и придерживается её (например, выбирает время вступления в торги, чтобы не взвинчивать цену раньше времени или выжидает снижения, если цена лота падает при отсутствии предложений) В нужный момент агент составляет и подаёт заявку на участие в торгах вместе с пакетом сопутствующих документов В случае победы вы заключаете договор купли-продажи с арбитражным управляющим, который проводил торги В ходе торгов вы получаете информацию от агента об их ходе и согласовываете действия на каждом этапе.

Покупка недвижимости при банкротстве — Советы инвесторам

Что делать, если вы нашли идеальный дом, но продавец-собственник обанкротился?

Иногда бывает сложно разобраться в системе банкротства и понять, кто принимает решение по сделке. Если вы хотите сделать предложение на дом, обратите внимание на несколько моментов:

1. Какой вид банкротства подал должник / домовладелец?

В случае банкротства по главе 7 имущество является активом имущественного права по главе 7 и находится под контролем доверительного управляющего по главе 7, который НЕ является владельцем записи, а вместо этого является лицом, имеющим законные полномочия продавать собственность. Доверительный управляющий по главе 7 вряд ли будет участвовать в внебиржевых сделках. Вместо этого, чтобы выполнить свои обязанности по отношению ко всем кредиторам и максимизировать стоимость актива, доверительный управляющий, скорее всего, разместит его у брокера и, возможно, также проведет оценку имущества.

Это означает, что недвижимость будет следовать довольно традиционной модели маркетинга брокера. Но, конечно, продажа будет производиться с одобрения суда (подробнее об этом ниже).

Однако в главе 7 должник обычно имеет право на освобождение от налога на усадьбу, и если нет достаточного капитала сверх залоговых прав плюс сумма освобождения усадьбы, Доверительный управляющий не имеет стимула продавать собственность.

В главе 13 или 11 проблема становится более запутанной. Глава 13 или 11 — это реорганизация, цель которой состоит в том, чтобы должник реструктурировал свой долг, предложив план того, как он, она или он будут платить всем своим кредиторам в течение длительного периода времени (например, 3 или 5 лет) . План может включать продажу актива, и, опять же, любая продажа потребует одобрения суда. В главе 13 имущество является активом имущественной массы, находящейся в ведении Доверительного управляющего согласно главе 13, но может быть повторно передано должнику после подтверждения плана.Это длинный способ сказать, что в зависимости от того, как далеко продвинулось банкротство, должник может не иметь контроля над собственностью, чтобы выставить ее на листинг или продать до более позднего времени, или, по крайней мере, до тех пор, пока они не получат согласие Доверительного управляющего согласно Главе 13.

2. Сколько времени потребуется для закрытия транзакции?

Когда у вас будет подписанный контракт, суд должен будет одобрить продажу. Это обычно регулярно замечаемое ходатайство, и его включение в календарь может занять до месяца, в зависимости от типа поданного ходатайства и календаря суда.Тем не менее, продажа не является завершенной сделкой, поскольку обычно по ней могут быть завышены ставки. Это означает, что аукцион проводится в день утверждения заявки на продажу. Обычно это происходит в зале суда, но в некоторых случаях это может быть неформальным и проводиться в офисе доверительного управляющего.

Кроме того, транзакции обычно проходят через условное депонирование, и иногда титульная компания / сотрудник условного депонирования отклоняет постановление суда и требует внесения поправок в постановление с дополнительными формулировками, позволяющими закрыть условное депонирование.Это также может добавить пару недель к транзакции.

ВЪЕЗД

Стоимость дома, включенного в конкурсную массу, скорее всего, будет близка к справедливой рыночной стоимости. Однако конкуренция исчезает только в том случае, если принять во внимание группу людей, готовых ждать 60–120 дней, чтобы закрыть сделку, и жить с неуверенностью, что придется платить еще больше в ходе открытых торгов после того, как первоначальное предложение будет принято. На растущем рынке или для определенной доходной недвижимости это все еще может быть выгодной сделкой для покупателя, который готов преодолеть эти ловушки.

Если вы или ваш друг ищете юридического консультанта по недвижимости в отношении собственности в Калифорнии, не стесняйтесь обращаться в нашу юридическую фирму по телефону (650) 327-2900 x 10 или, чтобы узнать больше о нашей фирме и прочитать биографии адвокатов, посетите нас в Интернете по адресу www.BrewerFirm.com.

Что вам не говорят о продажах в связи с банкротством | Клаудиа Лори | Startup

Мне сказали, что нам нужно подождать, прежде чем я смогу предпринять какие-либо действия в отношении собственности — в суде по делам о банкротстве Сан-Франциско должно быть судебное заседание, на котором будет представлена ​​дополнительная информация.Дата суда пришла и прошла, и назначенный доверительным управляющим брокер разослал моему риэлтору лист предложений. Мы думали, что получили зеленый свет. Дело в том, что предложения о продаже о банкротстве не являются случайными, и если они будут приняты, вы заблокируете предложение. Никаких «шуток, это было несерьезно». Я понял, что, несмотря на то, что риэлтор сказал мне, что все было хорошо, стандартно и с низким уровнем риска, мне нужен юрист по недвижимости, который специализируется на продажах в случае банкротства, чтобы провести меня через этот процесс.

Адвокат посмотрел на лист предложений и поднял множество красных флажков. Флаг 1: Брокер еще не был назначен судом (т.е. он еще не имел права продавать собственность. Флаг 2: Право собственности было под вопросом. Флаг 3: Текущий владелец боролся с судебная тяжба с мошенничеством длилась год, и он был вынужден продать портфель недвижимости в Сан-Франциско, чтобы выплатить долги. Он вообще не хотел продавать ее и собирался сделать все возможное, чтобы отсрочить судебное разбирательство.

Совершенно потрясенный состоянием транзакции, я стал подозрительно ко всему относиться с недоверием. Мои стимулы не совпадали с чьими-либо мотивами. Все, что я мог сделать, это подождать и услышать решение суда. Я передал открытия моего юриста моему риелтору, и он, так же потрясенный, как и я, спросил брокера, как вообще все это этично. Но, видимо, в мире продаж банкротства это было обычным делом.

Примерно месяц спустя суд подтвердил право брокера продать недвижимость, но вопрос о праве собственности так и не решен.Я не буду вдаваться в подробности дела должника, но в основном продавец передал право собственности на кондоминиум компании LLC прямо перед тем, как ему пришлось подать заявление о банкротстве в попытке защитить активы от включения в конкурсную массу. .

Сложность заголовков состоит в том, что они построены по цепочке. Право собственности передается от одного владельца к другому, и если в этой цепочке произойдет разрыв, будущие «владельцы», которые думают, что им было передано правильное право собственности, могут обнаружить, что на самом деле они не владеют этой собственностью.Вот почему существует страхование титула. Например, если лицо А владело домом, но затем передало право собственности ООО, а затем было вынуждено продать все активы в результате банкротства, суд может попытаться продать собственность лица А. Суд передаст первоначальный титул лица A покупателю, лицу B. Но проблема в том, что лицо B технически не является законным владельцем, даже если они заплатили за дом, потому что им был передан недействительный титул от лица A. ООО по-прежнему будет владеть активом. Вы можете подумать, что это за ошибочная система — и это так.Большинство рынков недвижимости по всему миру просто выпускают новые титулы, которые не зависят от состояния непосредственно предшествующего титула. Но не в Сан-Франциско.

И именно в такой ситуации я оказался. Без расследования юриста я был невежественным человеком B.

Суду необходимо было прояснить вопрос о праве собственности и вынести решение о том, была ли передача ООО должником недействительной или нет. Двумя неделями позже потребовалось еще одно судебное решение, чтобы установить, что передача была недействительной и что управляющий суда по делам о банкротстве имел действительное право собственности.Мне нужно было сохранить гонорара адвокату по банкротству, чтобы подтвердить решение суда, поскольку я физически не мог явиться в суд, учитывая, что в то время я жил на восточном побережье. В этот момент я думал, что берег чист. Я справился с многочисленными задержками в суде, подтвердил, что брокер по продаже действительно имеет право продать собственность, и подтвердил законность права собственности. Таким образом, я сделал предложение на недвижимость.

Два дня спустя я получил сообщение от своего брокера, содержащее снимок экрана с текстом от брокера по продаже, в котором говорилось, что предложение было принято.

Я подпрыгнул от радости и подумал, что мы близки к завершению, но часть меня знала, что после всех проблем до сих пор принятие было слишком легким. Через три дня мы узнали, что текст был ошибочным. Брокер доверительного управляющего, очевидно, продавал десятки объектов недвижимости и случайно отправил текст не тому человеку (отсюда и текст «позвони мне как можно скорее»). Как могла такая ошибка, после текстового подтверждения того, что наше предложение было принято, произойти в высококлассной профессиональной индустрии? Это происходит потому, что реальность запутана, а люди — это люди.

Чтобы добавить оскорбления к травме, я также узнал, что была подана конкурирующая заявка. Очевидно, есть 14-дневный льготный период после подачи предложения для рассмотрения других конкурирующих предложений. Мне сказали, что я был единственным предложением, которое было переиздано только через три дня после крайнего срока конкурирующего предложения, что моя ставка была перебита. Ощущение того, что меня обманывают, обманывают и разочаровывают, жгло. Но я зашел слишком далеко, чтобы просто сдаться. Я хотел увидеть это до конца. Я собирался участвовать в живом аукционе (если подано несколько предложений, проводится живой аукцион для определения выигравшего предложения).Если бы я выиграл аукцион, это было бы сделано. Это нужно было сделать. Я был измотан.

В то время я путешествовал по Азии, и телефонный аукцион должен был состояться в 3 часа ночи. Я встал после насыщенного адреналином сна и подключился к аукциону. Я был участником торгов номер 1. Конкурирующим претендентом был претендент номер 2. Оба наших брокера слушали звонок. У меня была открыта вторая линия с моим брокером по телефону на случай, если нам понадобится продуманная стратегия. Я был готов к длительной борьбе, так как предложения могли поступать только на 5000 долларов в каждом раунде.

Раунд 1

• Я открыл по цене, предложившей цену 2, перебил меня на.

Раунд 2

• Претендент 2 собрал 5000 долларов,
• Я согласился.

Раунд 3

• Претендент 2 получил 5000 долларов
• Я согласился.

Раунд 4

• Претендент 2 отказался предлагать любые фьючерсы
• Я выиграл.

Я выиграл. Что?! Я был безмерно рад, что у второго участника торгов была жесткая черта, которую он не собирался переходить.Адреналин, покидающий мое тело, заставлял меня дрожать. Судя по всему, мой брокер был в своем офисе и вскочил с криком посреди тихого этажа открытого офиса, привлекая внимание многих. Сделано.

Но этого не было сделано. Должник подал иск против продажи. Мне пришлось обратиться в суд, чтобы узнать, вынесет ли суд решение в мою пользу и допустит ли продажу. После всего, что произошло, дело должно было сводиться к решению судьи. После всего произошедшего суд мог даже не продавать имущество.На мой взгляд, почти год работы мог быть напрасным. До этого момента меня не информировали о риске, на который я пошел.

Покупка недвижимого имущества, находящегося в процессе банкротства

Когда покупатели думают о покупке проблемной собственности, они обычно думают о короткой продаже или собственности банка (REO), или, возможно, о покупке дома на аукционе потери права выкупа. Одна категория, о которой не так много говорят, — это дома, которые стали частью банкротства. Дома, которые являются частью банкротства, представляют собой свои собственные уникальные проблемы и работают по совершенно другому набору правил, требуемому судом США по делам о банкротстве.

Глава 7 против Главы 13 Банкротство

С недвижимостью обращаются по-разному, если она является частью процедуры банкротства по главе 13 и главе 7. Дома, указанные в главе 13 о банкротстве, остаются под контролем продавца. Чтобы его купить, вам нужно будет договориться с владельцем напрямую. Существует требование об одобрении вашего предложения судом по делам о банкротстве. Это проверка, чтобы убедиться, что кредиторы защищены и продавец не получает никаких доходов.Глава 7 банкротства очень разные. Все имущество собственника передается во владение конкурсному управляющему, который назначается судом. Доверительный управляющий несет ответственность за продажу и распоряжение всеми активами, и владелец больше не участвует в переговорах о продаже своего дома. Мы подробнее поговорим о покупке домов в главе 7, поскольку именно здесь процесс сильно отличается от обычной сделки.

Предложение о банкротстве дома в главе 7.

Доверительный управляющий часто перечисляет недвижимость в банкротстве на открытом рынке. Если вы решите разместить предложение на такую ​​недвижимость, обычно суд по делам о банкротстве требует заключения особого договора, который имеет сходство с обычным договором о недвижимости, но содержит множество специфических условий банкротства.

1. При условии утверждения судом по делам о банкротстве — После того, как доверительный управляющий подпишет ваше предложение, оно еще не будет принято обеими сторонами. Через несколько недель они назначат судебное слушание, в ходе которого судья рассмотрит и одобрит предложение.До этого момента у вас нет действующего контракта.
2. Право принимать более высокие ставки — До тех пор, пока суд не одобрит ваше предложение, закон о банкротстве требует, чтобы доверительный управляющий продолжал принимать другие предложения, если они лучше вашего. Закон дает вам возможность соответствовать этим более высоким предложениям, но риск того, что кто-то другой превысит вашу ставку, сохраняется до судебного заседания. На судебном заседании может быть даже проведен устный аукцион для определения окончательной цены и выигравшего покупателя.Невозможно избежать этих рисков, поэтому у вас нет гарантии, что дом будет вашим, пока судья не одобрит ваше предложение.

Остерегайтесь надвигающейся потери права выкупа

Почти все объекты собственности, находящиеся в процессе банкротства, имеют ипотеку. В большинстве случаев эти ипотечные кредиты оказываются под водой, и банки могут потерять значительную сумму денег при продаже собственности. Когда доверительный управляющий примет ваше предложение, он уведомит всех правообладателей дома о предполагаемой продаже.Это дает кредиторам возможность возражать против продажи, чтобы защитить свои активы от продажи по цене ниже, чем они хотели бы.

Банки проведут собственный анализ справедливой рыночной стоимости дома и размера долга. Они используют эти данные, чтобы выяснить, какова их вероятная выручка, если дом будет изъят из обращения, а не продан судом по делам о банкротстве. Если предложение о банкротстве будет слишком низким, они будут возражать и вместо этого приступят к обращению взыскания. Помните, что суду по делам о банкротстве доверяют защиту кредиторов, а не предоставление вам выгодной сделки на дом, поэтому вероятность того, что дом, на который вы претендуете, будет лишен права выкупа, довольно высок.

Комиссии доверительного управляющего и необеспеченные кредиторы

Чтобы успешно продать недвижимость при банкротстве, доверительный управляющий должен получить свой гонорар. Часто суд также хочет, чтобы деньги были выплачены необеспеченным кредиторам. Существует сложный танец, который разыгрывается по-разному для каждой собственности, чтобы прийти к правильной сделке, которую одобрят кредиторы и которую также одобрит суд. Если в доме есть собственный капитал, некоторые из этих дополнительных сборов могут быть связаны с этим, но имейте в виду, что покупателя могут попросить заплатить часть этих сборов, чтобы сделка состоялась.

Все банкротства индивидуальны

В этом посте дается обзор некоторых основных проблем при покупке недвижимости через суд по делам о банкротстве. Однако самое важное, что нужно помнить, — это то, насколько по-разному каждая транзакция будет разыгрываться в процессе банкротства. Нет отличного способа предсказать ваш успех или неудачу, и вы должны быть готовы к ухабистому процессу, когда вы можете или не можете попасть в дом. Существует масса сложностей, которые невозможно обсудить в такой короткой статье, и вам будет лучше всего работать со специалистами по недвижимости и адвокатами, которые хорошо разбираются в процессе банкротства, если вы собираетесь сделать предложение.Обращайтесь к своему адвокату с осторожностью, так как большинство агентов и поверенных не имеют опыта в подобных сделках.

Стоит ли покупать дом на аукционе?

Хотите приобрести недвижимость? Существуют альтернативные способы покупки помимо традиционных каналов поиска объявлений о недвижимости и работы с агентами по недвижимости. Вы также можете приобрести недвижимость на аукционе.

Стоит ли покупать дом на аукционе?

Ключевые выводы:

• Покупка дома на аукционе более рискованна, чем обычная покупка. Очень важно хорошо знать, как работают аукционы недвижимости.
• Вы можете найти домашние аукционы через органы местного самоуправления, агентов по недвижимости и такие онлайн-сайты, как RealtyTrac.com и Auction.com.
• Аукционы часто не позволяют осмотреть дом или каким-либо законным способом осмотреть интерьер лично. Если вы не можете позволить себе рискнуть купить недвижимость в плохом состоянии, придерживайтесь аукционов, которые позволят вам осмотреть недвижимость перед началом торгов.
• Просмотрите и усвойте все правила аукциона и проявите должную осмотрительность в отношении любой интересующей вас собственности — например, проверьте наличие претензий, залогов и арендаторов перед тем, как делать ставки.

Как работает покупка дома на аукционе

Преимущества покупки на аукционе включают расширение ваших возможностей и возможность покупки со скидкой. Вы можете столкнуться с меньшей конкуренцией при покупке аукционного дома по сравнению с покупкой традиционным способом, но вы также будете иметь дело с другим кругом потенциальных покупателей — часто с опытными инвесторами.

Возможно, самый большой риск покупки на аукционе заключается в том, что вы будете иметь ограниченные знания об объектах, выставленных на продажу, что сделает дорогостоящую ошибку реальной возможностью.Кроме того, как и при любой покупке недвижимости, вам нужно будет прочитать, понять и подписать множество документов (в идеале с помощью юриста по недвижимости).

История недвижимости богата рассказами о домах, купленных на аукционах по цене значительно ниже рыночной, и такие сделки действительно существуют. Однако аукционы, как правило, являются более рискованным способом приобретения недвижимости, чем покупка через обычный процесс. В этой реальности жизненно важно быть хорошо осведомленным о том, как работают аукционы недвижимости, и осмотрительно относиться к объектам, на которые вы планируете делать ставки.

«Многие люди ошибочно полагают, что аукционные дома — это хорошая сделка», — говорит Джон Майерс, агент по недвижимости и квалифицированный брокер Myers & Myers Real Estate в Альбукерке, штат Нью-Мексико. «Некоторые аукционные дома — выгодная сделка, а другие могут быть очень выгодными. ошибка.»

Чтобы помочь вам избежать большой ошибки, вот основы аукционов жилой недвижимости, поэтому вы можете решить, подойдет ли вам этот вариант — хотите ли вы жить в этой собственности или использовать ее исключительно в качестве инвестиции.

Как дома попадают на аукцион

Есть два распространенных способа продать дом с аукциона.

Аукционы выкупа

Если домовладелец не выплачивал ипотечный кредит в течение по крайней мере нескольких месяцев, он может объявить дефолт и в конечном итоге потерять закладную. Когда это происходит, банк отправляет уведомление о невыполнении обязательств в регистратор округа. Если домовладелец не уплачивает задолженность или не пересматривает условия ипотеки с кредитором, кредитор может выставить дом на аукционе и заставить домовладельца отказаться от оплаты.Эти аукционы по обращению взыскания проводятся нанятыми банками попечителями.

Аукционы по неисполнению обязательств по налогу на имущество

Еще один способ, которым дом оказывается на аукционе, — это когда владелец не платит начисленный налог на недвижимость. В этих случаях имущество налагается не на банк, а на неуплаченный налоговый орган. Итоговый аукцион по удержанию налогов проводится местным шерифом, клерком или налоговым инспектором округа или местного округа.

Участие в аукционе

Независимо от типа аукциона, эти мероприятия могут проводиться в физических местах, таких как здания судов местных органов власти и конференц-залы гостиниц, и эти личные аукционы завершаются быстро.Аукционы недвижимости также все чаще проводятся в Интернете, где они могут длиться несколько дней или недель.

По словам Эрла Уайта, соучредителя House Heroes LLC, инвестиционной компании в сфере недвижимости во Флориде, которая покупает дома, кондоминиумы и пустующие земли под жилые дома, покупка домов на аукционах была и будет оставаться популярной. «Собственники с ограниченным бюджетом и профессионалы в сфере недвижимости мигрируют к источникам, где меньше конкуренции», — говорит он. «Естественно, аукционная недвижимость генерирует меньше предложений, что приводит к более низкой цене продажи.Однако аукционы по обращению взыскания не предоставляют скидок, которые существовали во время [жилищного] кризиса ».

Уайт продолжает объяснять, что, когда доступно меньше объектов недвижимости, покупатели получают высокую мотивацию из-за высокой стоимости жилья и выгодных ставок по ипотеке. Он говорит, что онлайн-аукционы усилили конкуренцию и подняли цены.

Поиск аукционов недвижимости

Один из способов найти аукционы — напрямую связаться с местными органами власти или посетить их веб-сайты для получения информации, а затем связаться по телефону, чтобы подтвердить детали.Другой — через такие сайты, как RealtyTrac.com и Auction.com. Однако онлайн-информация не всегда точна.

Может быть указана недвижимость, находящаяся в предварительном отчуждении, поскольку владелец задерживает выплаты. Эти объекты недвижимости могут никогда не выставиться на продажу, потому что их владельцы наверстают упущенное или договорились со своими кредиторами.

Местные агенты по недвижимости и брокеры также могут быть ценными ресурсами. К сожалению, вы можете не заметить, что они готовы помочь, потому что агенты и брокеры не получают комиссию автоматически на живых аукционах.Однако эти риэлторы могут получать комиссионные на онлайн-аукционах.

Данные службы множественного листинга

По словам Уайта, отчеты службы прямого множественного листинга (MLS) гораздо более ценны для потенциальных покупателей, чем онлайн-листинги, поскольку они содержат полные данные для листинга, включая фотографии и, что наиболее важно, комментарии непубличных брокеров. «Непубличные комментарии важны, потому что они содержат важную информацию, влияющую на цену продажи и количество дней на рынке», — говорит Уайт.Эта информация может охватывать дефекты собственности, варианты финансирования, размещение и аренду арендатора.

Лучший способ оценить аукционную недвижимость — это работать с агентами по недвижимости, оценщиками и подрядчиками. Эти представители отрасли понимают стоимость строительства и реконструкции и могут точно оценить стоимость недвижимости и стоимость работ, которые могут потребоваться.

В то время как правила различаются в зависимости от местоположения, по словам Уайта, записи MLS и округов часто доступны только лицензиатам недвижимости.По его опыту, они обычно рады помочь бесплатно, если вы обратитесь к ним.

Уайт также отмечает, что личные аукционы исчезают, потому что даже небольшие округа переводят их в онлайн. Майами и Палм-Бич — два места, где аукционы по выкупу и налогообложению теперь проводятся полностью онлайн.

Имейте в виду, что аукционы выкупа часто откладываются или отменяются даже в последнюю минуту. Кредитор мог не получить все необходимые документы, или заемщик, возможно, разработал решение, чтобы избежать потери права выкупа.

Что нужно знать участникам торгов

Прежде чем делать ставки на аукционе недвижимости, вы должны понимать, на какой риск вы идете. Плохая покупка может преследовать вас годами. Вы также должны понимать правила аукциона и быть готовы им следовать, прежде чем пытаться участвовать.

Вам нужно будет зарегистрироваться и внести возвращаемый депозит в размере от 5% до 10% от ожидаемой продажной цены собственности организации, проводящей аукцион. Если аукцион проводится лично, не забудьте заехать как минимум за час до запланированного начала и получить официальную карточку, которую вы поднимете, когда будете готовы сделать ставку.

Выиграть недвижимость на аукционе можно двумя разными способами.

Стартовой ценой аукциона может быть остаток по ипотеке или меньшая сумма, предназначенная для стимулирования торгов. На аукционе выкупа кредитору не разрешается получать прибыль от аукциона. Часто эта недвижимость продается в убыток; если есть прибыль, она должна поступить к домовладельцу, лишенному права выкупа, после выплаты ипотеки и любых других залогов. Аукционная недвижимость не всегда является выгодной сделкой — например, аукционист может установить скрытую резервную цену для собственности, которая является минимумом, который должен быть предложен.

«Независимо от того, посещает ли покупатель аукцион лично или онлайн, он должен помнить, что существует пороговая цена для каждой собственности, при которой разумная покупка может стать глупой покупкой, и он не должен позволять мероприятию, месту проведения или своим эмоциям повлиять на их решение », — советует Рон Хьюмс, риэлтор с 2000 года и нынешний вице-президент по операциям Post Modern Marketing в Лексингтоне, штат Кентукки.

Доступ к собственности

Аукционная недвижимость редко предоставляет потенциальным покупателям такой же уровень доступа, как и традиционно продаваемая недвижимость.Скорее всего, вам не разрешат пройтись по собственности с вашим агентом в удобное для вас время, хотя некоторые аукционные компании действительно предлагают дни открытых дверей.

«Я лично никогда бы не порекомендовал клиенту приобрести недвижимость удаленно, не проверив сначала проверку глаз», — говорит Дэвид Роберсон, адвокат и брокер по недвижимости из Сан-Хосе, Калифорния. Он и его жена владеют 22 объектами аренды в трех штатах, и он является владельцем и оператором группы управления недвижимостью Кремниевой долины.Либо вы, либо ваша надежная инвестиционная команда должны тщательно оценить как недвижимость, которую вы рассматриваете, так и людей, с которыми вы имеете дело, прежде чем брать на себя юридические или финансовые обязательства.

Точно так же Хьюмз предупреждает, что источники, сообщающие о текущей или будущей стоимости собственности, могут быть неточными, если только не была проведена оценка на месте профессионалами, которые знают, как собрать и оценить все необходимые детали. Лучший способ оценить недвижимость на аукционе — это поработать с профессионалами — агентами по недвижимости, оценщиками и подрядчиками, — которые понимают стоимость строительства и реконструкции и могут точно оценить текущую и будущую стоимость недвижимости, а также стоимость необходимых работ.

Состояние имущества и проверки

У дома могут быть самые разные проблемы — помните, раньше он принадлежал кому-то, кто не мог позволить себе ипотеку или налоги на недвижимость, поэтому владелец, вероятно, не мог позволить себе ни текущее обслуживание, ни ремонт. Кроме того, если потеря дома казалась неизбежной, владелец мог намеренно пренебречь им или даже серьезно повредить его. Кроме того, пустующее здание могло быть осквернено или занято скваттерами.

Предположим, что если объект выглядит ужасно снаружи, вероятно, он выглядит ужасно внутри.Недвижимость на аукционе продается как есть, и вам необходимо иметь возможность позволить себе любой ремонт. Каким бы соблазнительным это ни казалось, не стоит нарушать закон, чтобы лучше понять состояние собственности. Возможно, вы видели по телевизору, как ласты заходят на задний двор, заглядывают в окна или даже лезут в них, но это незаконно, и вы определенно не хотите беспокоить кого-либо, кто находится в доме, не только из вежливости, но и из соображений вашей безопасности. Найдите информацию об истории владения недвижимостью в записях местных органов власти, поговорите с местными агентами по недвижимости и вежливо запросите информацию у соседей.

Аукционная недвижимость часто не позволяет осмотреть дом или каким-либо законным способом осмотреть интерьер лично. Если вы не можете позволить себе рискнуть купить недвижимость в плохом состоянии, придерживайтесь аукционов, которые позволят вам осмотреть недвижимость перед тем, как делать ставки. Без этой информации может быть трудно понять, во что вы ввязываетесь, каковы будут затраты на ремонт недвижимости и ее истинную стоимость, пока вы не станете владельцем.

Даже если вам удастся провести осмотр дома, это все равно имеет свои пределы.Проблемы за стенами, потолками и под полом могут быть незаметны, пока вы не вступите во владение. Если утилиты отключены, возможно, вы не сможете обнаружить утечки, проблемы с электричеством, сломанные приборы или неисправное оборудование HVAC.

Варианты оплаты: предварительный план

Покупка недвижимости на аукционе обычно требует больших денег. Каждая аукционная компания и правительство округа предъявляют свои собственные требования к оплате, но вам, вероятно, понадобятся деньги только для того, чтобы обеспечить свое право делать ставки.Сумма первоначального взноса и способы покупки часто зависят от объекта недвижимости и аукционного дома. Более гибкие варианты финансирования могут быть доступны при покупке недвижимости, принадлежащей банку, традиционным способом. Аукционы — не единственный способ выкупа права выкупа.

Что касается оплаты, участники аукциона должны иметь наличные, денежный перевод или кассовый чек на сумму, требуемую держателем аукциона. Как правило, вам придется полностью оплатить недвижимость сразу после победы на аукционе.Иногда у вас может быть до следующего дня для завершения платежа. Невыполнение платежа может привести к лишению вашего депозита и запрету на участие в будущих аукционах. Будьте готовы предоставить подтверждение наличия средств, чтобы показать, что вы можете совершить покупку. Если вы подаете заявку как юридическое лицо, такое как LLC, траст или коммандитное товарищество, а не как физическое лицо, вам может потребоваться показать документы своего юридического лица.

Победители проходят условное депонирование и закрываются так же, как и при любой другой покупке дома.Участники аукционов на недвижимость часто являются инвесторами в недвижимость, которые могут позволить себе платить наличными. Для аукционов, на которых разрешены оплачиваемые покупки, вам необходимо заранее пройти предварительную квалификацию. Некоторые аукционные дома предпочитают, чтобы вы работали с их аффилированными кредиторами, и эти кредиторы будут присутствовать на аукционе. Тем не менее, сделайте свое исследование заранее, чтобы определить процентные ставки, доступные от конкурирующих кредиторов. Эта информация может дать вам некоторое преимущество.

Также убедитесь, что вы понимаете размер аукционных сборов, которые вы должны будете покрыть.«Дома, приобретенные на аукционах, часто требуют затрат и сборов со стороны аукционистов, банков, адвокатов и других компаний, чтобы вывести недвижимость на аукцион», — говорит Хьюмс. «Нередко можно встретить 10% аукционных сборов, банковских процентов и штрафов, гонораров юристам, 12% комиссионных за проведение продажи и сборов за подготовку собственности, которые перекладываются на покупателя».

Проверка любых требований, залогов и прав собственности

Перед тем, как делать ставки, вам нужно нанять компанию, занимающуюся поиском титулов, чтобы узнать, кто может удерживать залог в отношении собственности.Как владелец, вы будете нести ответственность за любые залоговые права, что означает больше денег из вашего кармана.

Могут быть и другие претензии к дому — не только налоговые залоги, но также залоговые права подрядчика или вторая ипотека. Претенденты должны проверить в аукционной компании, чтобы у собственности был четкий титул. Если вы выиграете аукцион, вам нужно будет приобрести страховку титула во время условного депонирования или сразу после закрытия, чтобы защитить себя от любых залогов, не обнаруженных во время поиска титула.

В некоторых случаях (бывший) владелец или поселенец будет занимать собственность, и вам придется выселить их — зачастую длительный процесс, который в лучшем случае может быть неприятным, а в худшем — дорогостоящим. Было бы более выгодно просто предложить им заранее несколько тысяч долларов, чтобы они съехали и передали ключи.

Воздерживайтесь от каких-либо действий, пока не получите титул. Избегайте стремления начать ремонт или въехать в собственность сразу после получения сертификата продажи.Вам все равно придется ждать до 10 дней или около того, чтобы получить свидетельство о праве собственности. Собственность фактически не ваша, пока вы не получите этот сертификат; владелец по-прежнему может сохранить свое право на дом, подав в суд возражение против продажи или выплатив ссуду.

Итог

Дома, лишенные права выкупа, могут быть привлекательными с финансовой точки зрения, но перед покупкой необходимо учесть множество препятствий. Кроме того, тот факт, что дом выставлен на продажу на аукционе, не означает, что вы сможете получить его по хорошей цене (или что дом будет выгодной сделкой по любой цене — это может быть денежная яма).Однако для сообразительных, умных и мотивированных людей стоит изучить аукционы недвижимости как способ недорого подобрать дом или инвестиционную недвижимость.

При этом в качестве альтернативы рассматривайте недвижимость, не проданную на аукционе. «Можно найти более выгодную сделку при переговорах с продавцом, который имеет долю в собственности и может вести переговоры от своего имени без всех связанных с аукционом штрафов и сборов», — советует Хьюмс. «Кроме того, на аукционах может возникнуть большая конкуренция со стороны компаний, которые приобретают недвижимость для использования в качестве бизнес-модели.Дома с аукциона — не всегда лучшая сделка для среднего покупателя жилья ».

Если вы заинтересованы в том, чтобы попытаться получить выгодную недвижимость на аукционе, вам есть чему поучиться. Аукцион — более рискованный способ приобрести недвижимость, чем через агента по недвижимости. Важно хорошо разбираться в процессе и свойствах, по которым вы хотите делать ставки. Работа с местным агентом по недвижимости или брокером для определения потенциальной собственности может помочь, хотя они могут быть не заинтересованы, если вы не достигнете соглашения о компенсации.

Наконец, не забудьте тщательно изучить все правила аукциона и провести комплексную проверку собственности перед тем, как делать ставки. Обратитесь за советом к юристу по недвижимости — в идеале — с опытом продажи взыскания закладной — чтобы убедиться, что вы понимаете, какими будут ваши обязанности и обязательства, если вы выиграете тендер.

Распоряжение активами в деле о банкротстве: руководство по успешному преследованию

Эта статья предназначена для того, чтобы в целом познакомить вас с ландшафтом довольно сложного процесса, связанного с продажей активов должника, признанного банкротом.В нем также освещены некоторые из наиболее важных и легко неправильно понимаемых проблем, с которыми сталкиваются потенциальные покупатели таких активов.

Процесс продажи при банкротстве

Эта статья предназначена для ознакомления вас с ситуацией, когда в остальном довольно сложный процесс, связанный с продажей активов должника, признанного банкротом. В нем также освещаются некоторые из наиболее важных и легко неправильно понимаемых проблем, с которыми сталкиваются потенциальные покупатели таких активов.

Исторически сложилось так, что основное внимание в деле о реорганизации по главе 11 было направлено на оздоровление бизнеса должника посредством предложения и подтверждения плана по главе 11.В этом случае бизнес будет управляться доверительным управляющим или должником во владении, в то время как переговоры будут проводиться с различными округами, чтобы определить сумму долга, которая должна быть погашена, чтобы получить подтверждение плана. В некоторых случаях часть активов должника будет продана, чтобы сократить бизнес до прибыльного ядра, которое, вероятно, выживет без необходимости дополнительной защиты со стороны суда по делам о банкротстве.

Совсем недавно сильные предприятия со слишком большой задолженностью обратились за защитой в суд по делам о банкротстве и избавились от активов в процессе продажи, проводимой судом по делам о банкротстве. Раздел 363 Кодекса о банкротстве предусматривает использование, продажу или аренду имущества должника, признанного банкротом. Использование, продажа или сдача в аренду собственности, которая не является обычным делом должника, требует уведомления кредиторов и заинтересованных сторон и одобрения суда по делам о банкротстве. В общих чертах, продажа активов, которые не составляют обычную деятельность предприятия, считаются выходящими за рамки обычного курса. Раздел 363 (f) ¹ Кодекса о банкротстве разрешает продажу собственности без какой-либо заинтересованности в проданной собственности при соблюдении определенных требований.Продажи по разделу 363 стали неотъемлемой частью процесса реорганизации и могут происходить до предложения плана или как часть плана.

В процессе продажи в случае банкротства могут быть проданы части бизнеса или все предприятие. Новаторская практика сделала такие продажи более ценными для реорганизации коммерческих предприятий, поскольку суды по делам о банкротстве в последние годы стали гораздо более восприимчивыми к традиционным методам приобретения. Эти методы, включая аукционы, обычные соглашения о приобретении, использование финансовых консультантов и выплату гонораров за разрыв, сделали инвестирование через процесс продажи в случае банкротства более эффективным.Кроме того, суды по делам о банкротстве могут гарантировать покупателям при определенных обстоятельствах, что активы могут быть приобретены без обременений и что ответственность правопреемника может быть минимизирована, тем самым увеличивая стоимость активов, продаваемых должником. Таким образом, эти продажи создают значительные стратегические и финансовые возможности для инвесторов.

Будучи потенциальной заинтересованной стороной в процессе продажи, потенциальный покупатель должен ознакомиться с рядом вопросов.В этой статье исследуются некоторые из основных процедур проведения продаж в случае банкротства и некоторые вопросы, вызывающие озабоченность у различных заинтересованных сторон в отношении таких продаж.

ТОРГОВЫЕ ПРОЦЕДУРЫ

Не существует установленной формулы, которой необходимо придерживаться в связи с продажей основных активов должника. В целом, однако, суды по делам о банкротстве потребуют проведения какой-либо процедуры открытых торгов, часто в форме аукциона, прежде чем одобрить продажу значительных активов должника.Цель этого процесса состоит в том, чтобы гарантировать, что имущество должника и, следовательно, его кредиторы получат наибольшую прибыль от продажи активов. Фактические процедуры торгов могут варьироваться от случая к случаю в зависимости от различных факторов, таких как характер продаваемых активов, количество потенциальных участников торгов, продолжающаяся жизнеспособность должника в ожидании продажи и то, должна ли продажа состояться в соответствии согласно разделу 363 или в соответствии с планом реорганизации. Однако, как правило, процесс продажи включает тот же набор условий и требований.

Процедуры торгов могут включать в себя ряд пунктов, включая установку даты аукциона, указание продаваемых активов, установление платы за разделение, а также первоначального превышения ставки и приращения ставок (то есть сумм, на которые последующие ставки должны превышать предыдущие ставки ). Любые предлагаемые процедуры торгов должны быть в конечном итоге одобрены судом после уведомления заинтересованных сторон и предоставления возможности быть заслушанным сторонам, имеющим материальный интерес (, то есть , кредиторы). В той степени, в которой предполагаемый покупатель может влиять на условия процедур торгов, предлагаемых должником, потенциальный покупатель может получить преимущество перед другими потенциальными участниками торгов при покупке продаваемых активов.

ПРЕДСТАВИТЕЛЬ ЛОШАДИ

Вы можете впервые узнать о возможности приобрести активы в процессе продажи в случае банкротства от инвестиционного банкира или финансового консультанта, изучающего рынок в попытке оценить интерес. В попытке запустить процесс конкурсных торгов, который, как надеется инвестиционный банкир или финансовый консультант, и побудить их начать, инвестиционный банкир или финансовый консультант может предложить стимулы тем, кто первым подаст заявку на приобретение активов. Как правило, первый, кто делает ставку, известен как «покупатель преследующей лошади», и, хотя в «сделке против себя» может быть начальная сдержанность, у того, кто делает ставку на преследующую лошадь, есть несколько явных преимуществ.

Если вы, как потенциальный участник торгов, сделаете приемлемое предложение на активы должника, вы и должник, скорее всего, заключите письмо о намерениях или, возможно, сразу перейдете к окончательной документации посредством соглашения о покупке активов. Важно помнить, что обычно невозможно заблокировать покупку до получения одобрения продажи в суде по делам о банкротстве.Обычно третьи стороны имеют возможность обратиться в суд в день, когда продажа должна быть одобрена, и предложить более высокую цену покупки. Это более вероятно, если новое предложение будет на тех же условиях, что и первоначальное предложение. Несмотря на это, после того, как стороны согласились с условиями сделки, но до того, как будет сделано твердое предложение, покупатель имеет наибольшие рычаги воздействия при навязывании своих условий должнику. Например, участник торгов на преследующей лошади может обусловить свою заявку одобрением судом определенных процедур торгов.Если предложенные процедуры не утверждены, покупатель обычно оставляет за собой право отозвать свое предложение без штрафных санкций.

Механика процесса торгов

При обсуждении первоначального предложения цель потенциального покупателя, очевидно, состоит в том, чтобы приобрести желаемые активы по лучшей цене. Как правило, можно ожидать, что должник создаст «комнату данных» для заинтересованных участников торгов для проведения комплексной проверки. Если вы собираетесь участвовать в процессе торгов и проводить комплексную проверку, ожидайте, что вас попросят подписать соглашение о конфиденциальности.Любое предложение о покупке активов должника потребует одобрения суда, будет предметом более высоких и лучших предложений и немедленно станет достоянием общественности. Частично эти требования призваны гарантировать, что суд по делам о банкротстве одобряет только те продажи, которые ведутся на расстоянии вытянутой руки, добросовестно и без сговора.

В каждом случае при рассмотрении вопроса об участии в торгах по активам, проданным в процессе продажи в случае банкротства, необходимо учитывать следующие фундаментальные вопросы в отношении процедур торгов, которые будут использоваться для запроса предложений и проведения продажи.

Дата продажи

С точки зрения покупателя на преследующей лошади, чем раньше будет аукцион, тем лучше. Более ранний аукцион предоставляет меньше времени другим потенциальным участникам для формулирования своих предложений и может повысить вероятность того, что дополнительные участники не выполнят требования, изложенные в процедурах торгов. Однако может быть менее субъективная причина для проведения продажи как можно скорее. Если активы должника падают в цене, чем раньше будет продажа, тем большую ценность принесут активы.Однако во многих случаях местные правила практики будут устанавливать параметры в отношении того, сколько и кому должно быть направлено уведомление. В отличие от покупателя, преследующего лошадь, который хочет продвинуть процесс как можно быстрее, чтобы расстроить потенциальных конкурентов, комитет кредиторов или какой-либо подобный орган кредиторов захотят стимулировать торги в надежде получить одну или несколько более высоких ставок. . С точки зрения кредиторов, чем дольше процесс, тем выше вероятность получения наиболее выгодной цены за активы.Это особенно верно, если активы не падают в цене.

Форма договора купли-продажи актива

Покупатель захочет навязать свою форму соглашения о покупке активов другим участникам торгов. Это особенно верно, если соглашение о покупке активов составлено в формате, который отвечает уникальным деловым потребностям участника торгов, и может не быть адаптирован для других участников торгов. Претендент на преследующую лошадь определит, какие активы он желает приобрести, а затем попытается ограничить любые последующие заявки на те же активы.Будучи участником торгов, преследующим лошадь, человек имеет возможность структурировать сделку и покупать активы, которые ему больше всего нужны, и потенциально лишать других участников торгов возможности покупать другие активы или другое количество активов или оплачивать такие активы в иначе, , т. е. , с акциями или купюрами.

Конечно, с точки зрения почти всех других субъектов дела, , то есть , комитета кредиторов, должника и кредитора (если таковые имеются), все, вероятно, захотят иметь единую форму соглашения о покупке активов, чтобы для поощрения других заявок и обеспечения возможности справедливого сравнения перекупленных (см. ниже).Эти группы пожелают, чтобы любые отклонения от контракта с покупателем были указаны до слушания, на котором утверждены процедуры торгов, и, если возможно, чтобы такие различия были количественно определены.

Несколько слов о положениях договора купли-продажи активов, касающихся заверений и гарантий. Покупатель захочет обратиться за помощью, если что-то пойдет не так после закрытия продажи. Покупатель обычно понимает, что должник не сможет ответить на претензию о нарушении контракта.Однако, если после продажи недвижимость будет иметь значительные активы, покупатель не захочет ограничивать свои претензии из-за возможных нарушений заявлений и гарантий. Основной задачей покупателя должно быть полное раскрытие всей информации об активах, которые он покупает, посредством заверений и гарантий, а также некоторая уверенность в том, что операционный контроль должника поддерживается таким образом, чтобы активы не теряли в стоимости в результате торгов и предварительных торгов. период закрытия. Таким образом, покупатель захочет, по крайней мере, обеспечить, чтобы точность заявлений и гарантий была предварительным условием закрытия, и может потребовать удержания части своей покупной цены для покрытия корректировок после закрытия и нарушения Заверения и гарантии.

Должник и комитет кредиторов будут стремиться избегать любых заявлений, гарантий или возмещения убытков, которые могут создать риск дополнительных требований, которые уменьшат выручку от продажи, доступную для распределения между кредиторами. Довод, который чаще всего используется должником и комитетом кредиторов, чтобы избежать таких заявлений и гарантий, заключается в том, что покупатель может полагаться на постановление о продаже, изданное судом по делам о банкротстве, для успокоения. При правильном составлении ордер на продажу обеспечит большую защиту, чем любое заявление или гарантия — например, ордер на продажу предоставит право собственности покупателю без каких-либо залогов и обременений и может сократить ответственность правопреемника.Как правило, единственный способ получить заверения и гарантии в соглашении о покупке активов — это создать экономический стимул, предложив оплатить заверения и гарантии.

Комиссия за разрыв

Плата за разрыв — это плата, которую продавец уплачивает потенциальному покупателю, когда согласованная сделка между потенциальным покупателем и продавцом «разрывается», обычно потому, что продавец принимает более выгодное предложение от следующего участника торгов. В контексте продаж в случае банкротства участник торгов, преследующий лошадь, может настаивать на уплате гонорара, если на аукционе, назначенном судом, его ставка перебита за активы должника.Назначение разового вознаграждения состоит в том, чтобы компенсировать участнику торгов с помощью преследующей лошади за затраченные усилия и понесенные расходы, необходимые для подготовки первоначальной заявки, а также за выполнение роли «преследующей лошади» при привлечении других заявок на активы должника.

Первоначальный участник торгов обычно хочет установить плату за разделение сделки на как можно более высоком уровне. Высокая плата за разделение не только отпугивает других участников торгов, она также помогает гарантировать, что первоначальный участник торгов получит вознаграждение, если следующий участник торгов в конечном итоге приобретет активы должника на аукционе.В большинстве случаев суд по делам о банкротстве одобряет разумную договоренность о выплате вознаграждения в случае, если суд считает, что сбор не остановит процесс торгов и необходим для того, чтобы побудить первоначального участника торгов сделать обязательное предложение. Суд может также рассмотреть расходы, понесенные или понесенные участником торгов на преследующей лошади, при определении разумности платы за разрыв.

Комитет кредиторов, вероятно, рассмотрит размер платы за разрыв относительно предложенной цены. Поскольку сборы за разрушение обычно уменьшают сумму выручки от продажи, которую получит наследство, комитет кредиторов захочет, чтобы любой сбор был ограничен минимальной суммой, необходимой для того, чтобы побудить покупателя преследующей лошади подать заявку. Ограничение платы за разделение ограничит сумму, необходимую для первоначальной завышенной ставки ставки на преследующую лошадь.

Как правило, кредитор будет нейтрально относиться к комиссии за разрыв, но не захочет, чтобы вопрос о комиссионных за разделение и возмещении расходов замедлял процесс продажи. В конце концов, покупная цена должна будет пройти согласование с кредитором, чтобы сделка продвигалась вперед, и эти проблемы в значительной степени не коснутся кредитора.

Суммы перепродажи и шаг ставки

Суммы завышенных ставок и приращения ставок — это суммы, на которые последующие ставки должны превышать предыдущие.Претендент на скачущую лошадь будет желать, чтобы начальная перепродажа была существенно выше, чем его собственное предложение, чтобы создать порог, который другие участники торгов не захотят преодолеть. Претендент на лошадь-преследователь также захочет установить резкое повышение ставок, чтобы не допустить конкурирующих заявок. Претендент на преследующую лошадь может добиваться соответствующих прав, чтобы ему не пришлось перебивать цену. Суды по делам о банкротстве могут неохотно предоставлять эти совпадающие права, поскольку предоставление стороне «права преимущественной покупки» может приостановить процесс торгов.Конечно, участник торгов на преследующей лошади должен получить кредит на сумму гонорара за разделение (и максимальную компенсацию расходов) в любой последующей сделке. Должник и комитет кредиторов захотят небольшого увеличения ставки по противоположным причинам.

Как правило, суд потребует, чтобы сумма первой переплаты была не меньше предлагаемой платы за разделение (и компенсации расходов), чтобы имущественная масса не уменьшилась, если последующее предложение будет принято.Последующие ставки могут быть меньше.

Аукцион

Аукцион может принимать разные формы. Обычно суд устанавливает крайний срок для того, чтобы заинтересованные стороны объявили о своем намерении подать заявки, которые превышают первоначальное предложение участника торгов на требуемую сумму завышенной ставки. Если до истечения срока подачи заявок такое уведомление о конкурирующих предложениях не будет получено, аукцион не будет проводиться, и стороны приступят к заключению предлагаемого соглашения о продаже. Однако, если одно или несколько таких уведомлений будут получены к установленному сроку, обычно проводится какой-либо официальный аукцион, обычно в офисе поверенного должника или в открытом судебном заседании.

Должник и комитет кредиторов обычно ищут как можно больше наличных с минимальным риском; однако комитет кредиторов может выступать за более рискованную сделку, если им «не при деньгах», то есть если стоимость продаваемых активов не превышает той, которая причитается обеспеченным, административным и приоритетным заявителям. Более высокая и более рискованная заявка может предоставить кредиторам шанс на некоторое восстановление после судебного разбирательства, которое было бы недоступно при менее рискованной сделке.

Менеджмент

Наконец, если практически все активы должника должны быть проданы, покупатель и руководство должника могут быть заинтересованы в заключении трудовых договоров, по которым руководство должника продолжает работать на покупателя. Следует проявлять осторожность при наборе руководства должника. Вопрос добросовестности (который очень важен для целей получения определенных льгот, предоставляемых Кодексом о банкротстве в сделках по Разделу 363) сосредоточен на элементе особого отношения к инсайдерам должника в сделке продажи. Продолжение работы не должно использоваться для заискивания перед существующим руководством. Фактическое или предполагаемое сдерживание продажи из-за действия или бездействия существующего руководства или неполного доступа ко всей информации о должной осмотрительности может привести к тому, что суд по делам о банкротстве откажет в одобрении продажи или ограничит меры защиты, предоставленные покупателю в заказе на продажу. .

СНОСКИ:

риэлторов должны знать о банкротстве

Рано или поздно каждый риэлтор столкнется с объектом недвижимости, участвующим в деле о банкротстве.

Или собственность, которую можно было бы избежать потери права выкупа и продать, используя банкротство.

Банкротство — это совсем другой мир, когда дело касается недвижимости. Полезно знать, как вести себя.

Давайте рассмотрим принципы и процедуры, используемые при покупке или продаже недвижимости при банкротстве.

Начнем с небольшой предыстории банкротства.

Кто должник

Во-первых, юридических лиц объявили о банкротстве, а не собственности.

Было бы весело сказать, что объект недвижимости находится «в состоянии» банкротства, но на самом деле это означает, что субъект , владеющий недвижимостью или долей в собственности, является должником в процедуре банкротства.

Предприятие находится в состоянии банкротства.

Это лицо может быть физическим лицом; корпорация или ООО; или партнерство.«Должник» — это лицо, в отношении которого возбуждено дело.

Получите правильный жаргон: должников — это те, кто имеет долги; кредиторов — это те, кому причитаются долги.

Обычно организация добровольно выбирает банкротство, но кредиторы могут инициировать принудительное банкротство в отношении финансово неблагополучной организации.

Для удобства я предполагаю здесь, что банкротом является физическое лицо, а собственность — это дом.Я укажу, где меняется практика, если владелец или собственность иначе.

Имущество недвижимости

Возбуждение дела о банкротстве создает «имущественную массу», во многом похожую на наследственную собственность. Право собственности на имущество должника переходит к конкурсной массе при возбуждении дела.

Имущество может быть исключено из конкурсной массы посредством разрешенного исключения, оставления, повторного инвестирования в должника, продажи постороннему лицу или закрытия имущественной массы.

Имущество недвижимого имущества является частью совокупного имущества, из которого могут быть погашены требования кредиторов. Лица, у которых есть долги, обеспеченные имуществом, также являются кредиторами, даже если у должника нет личной ответственности по долгу.

Контроль и ответственность за имущество наследства лежит на управляющем делом в Главе 7;

В главе 11 или главе 13 должник контролирует имущество, подлежащее утверждению судом. Действия, выходящие за рамки обычного ведения бизнеса, требуют предварительного уведомления кредиторов и возможности слушания дела судьей по делам о банкротстве.

Это уведомление кредиторам позволяет затронутому органу кредитора возразить, если предлагаемое действие не является прямым или вызывает возражения по иным причинам.

Автоматический фиксатор

Отличительной чертой любой главы о банкротстве является автоматическое приостановление. Приостановление — это судебный запрет, который налагается автоматически при возбуждении дела о банкротстве.

Он затрагивает все стороны и предназначен для защиты должника, активов должника и активов имущественной массы на протяжении всего срока его действия.

Остановка мгновенная: ее эффективность не зависит от наличия уведомления о пребывании. Это делает действия, предпринятые в нарушение срока пребывания, недействительными и не имеющими юридической силы.

В контексте недвижимости это означает, что если дело о банкротстве возбуждено даже за несколько мгновений до продажи права выкупа, любая «продажа», которая происходит в последующие моменты, не имеет силы для передачи права собственности. Такая продажа после подачи заявления о банкротстве является недействительной, независимо от того, знали ли о банкротстве кредитор или аукционист.

Кредиторы могут подать в суд по делам о банкротстве ходатайство об отмене моратория, если кредитор может доказать, что рассматриваемое имущество не является необходимым для реорганизации или, что более часто, что обеспеченный интерес в имуществе подвергается неблагоприятному влиянию с течением времени или неплатежом. .

Об отмене моратория требуется ходатайство в суде по делам о банкротстве после уведомления должника, поверенного должника и любого доверенного лица, участвующего в деле.

Полномочия суда по делам о банкротстве

Кодекс о банкротстве разрешает ряд действий в отношении недвижимого имущества, которые неизвестны, являются редкими или дорогостоящими по законам штата.

Как федеральный закон, Кодекс о банкротстве имеет приоритет перед противоречащим законам штата в силу пункта о верховенстве Конституции США.

• Продажа без права удержания — суд может распорядиться о продаже имущества без права удержания, если право удержания оспаривается. Право собственности на недвижимость передается покупателю, и удержание закрепляется за выручкой от продажи до разрешения спора.
• Продажа имущества, находящегося в совместной собственности — интересы совладельцев собственности, не являющихся должниками, могут быть проданы при условии, что продажа только доли должника нанесет ущерб интересам кредиторов.Совладельцы получают право преимущественной покупки, и, если они не воспользуются этим правом, они получают свою долю выручки за вычетом затрат на продажу ».
• Избежание залогового права — судебные залоговые права, нарушающие освобождение которые должник имеет иное право, могут быть аннулированы или подчинены в той мере, в какой это необходимо для максимального увеличения требования об освобождении.
• Аннулирование льготного залога — залоговое право, предоставленное или наложенное для обеспечения уже существующих долгов, исправленное в течение 90 дней с момента подачи дела или одного года, если правообладатель связан с должником, может быть аннулировано как несправедливое предпочтение.

Эти полномочия могут сделать продажу собственности осуществимой, если споры или несовпадающие взгляды препятствуют продаже за пределами банкротства.

Это обзор банкротства, затрагивающего недвижимость. Для каждого плоского заявления, вероятно, есть исключение или вариант, но это поможет вам начать понимание банкротства.

Более подробную информацию можно найти на сайте Bankruptcy In Brief. com.

Продажи при банкротстве

Давайте посмотрим, что нужно знать риелтору, когда продавец является должником или доверителем имущества должника.

Профессионалы поместья

Риэлторы входят в число профессионалов, обслуживающих и консультирующих имущество банкротства, чья работа через банкротного управляющего должна быть предварительно одобрена судьей по делам о банкротстве.

Доверительные управляющие по главе 7 и должники по главе 11 являются фидуциарами. Лица, указанные в главе 13, не являются доверенными лицами своих кредиторов. Суды различаются по поводу того, должен ли суд одобрить привлечение риэлтора к продаже по главе 13.

Кодекс о банкротстве требует, чтобы специалисты по имуществу были «бескорыстными», то есть свободными от конкурирующей лояльности, которая может поставить под угрозу их долг перед интересами кредиторов наследственного имущества.

Требование «незаинтересованности» может помешать брокеру по недвижимости также представлять потенциального покупателя недвижимости. Дела о банкротстве обычно передаются на рассмотрение единоличного судьи от начала до конца. Узнайте у своего контактного лица, какую позицию занимает судья по вашему делу.

Юрист должника или доверительного управляющего обычно готовит заявление об утверждении приема на работу специалиста по недвижимости. Риэлтору будет поручено проверить личность кредиторов недвижимости и любых других заинтересованных сторон в случае прошлых деловых сделок или текущих конфликтующих обязательств.

Полное раскрытие информации обязательно. Одним из возможных последствий нераскрытого конфликта является запрет на получение какой-либо компенсации. Раскройте все с достаточным количеством фактов, чтобы судья решил, дисквалифицируют отношения или нет.

Листинговый договор обычно подается вместе с заявлением о приеме на работу.

Затраты на ремонт перед продажей

Взятие нового долга относится к числу действий, требующих одобрения суда.

Любой, кто предоставляет кредит на имущество, после подачи документов, захочет знать, что его требование будет оплачено в качестве административных расходов, опережая долги, которые существовали на момент объявления о банкротстве.

Если ожидается ремонт, ремонт или постановка, если расходы должны быть оплачены в дополнение к комиссионным с продаж, рассмотрите возможность получения разрешения суда заранее.

Знать состояние титула

Важно заранее определить, есть ли проблемы или залоговые права, которые потребуют использования специальных полномочий, описанных выше, для закрытия. Осуществление этих полномочий обычно требует больше времени, чем время, необходимое для получения стандартного заказа, подтверждающего договор купли-продажи.

Эти выпуски могут принадлежать не должникам; залогов, которых можно было избежать; или оспариваемые претензии, подлежащие продаже бесплатно и ясно. Обращения в суд по делам о банкротстве, касающиеся прав конкретного кредитора или держателя долей, требуют более длительного перерыва между подачей ходатайства и слушанием дела судьей.

Время получения необходимых судебных постановлений зависит от того, сколько времени необходимо для условного депонирования между заключением контракта и фактическим закрытием транзакции.

Обычно между подписанием договора купли-продажи и закрытием условного депонирования мне нужно 45 дней. Чтобы сделать это за меньшее время, требуются либо специальные распоряжения суда, чтобы сократить время, либо очень удача.

На мой взгляд, листинг должен раскрыть, что продажа требует одобрения суда.

Судебное одобрение договора купли-продажи

После того, как вы заключите договор, условия продажи могут быть доведены до сведения кредиторов. Орган кредиторов имеет право на уведомление о продаже за 21 день; это означает, что возражение против продажи может быть подано в течение 21 дня.Возражения против продажи возникают нечасто, если недвижимость выставлена ​​на продажу, и продажа осуществляется третьей стороне, не связанной с кем-либо из игроков.

Срок уведомления может быть сокращен после подачи заявки на такой заказ. Время для фактического получения приказа может быть больше, если требуется слушание. Большинство судов обычно рассматривают такие ходатайства только в определенные дни месяца. Опять же, если время критично, работайте в тесном сотрудничестве с привлеченным адвокатом по банкротству.

Куда пойдет выручка от продажи, является центральным вопросом в уведомлении о предполагаемой продаже.Оценка чистой ведомости продавца часто является способом представления этой информации кредиторам. Таким образом, ответственный за условное депонирование должен незамедлительно потребовать выплаты, чтобы при необходимости у вас был чистый лист.

Я считаю полезным, как поверенный по банкротству, составить проект предложенного приказа об утверждении продажи сразу после подачи ходатайства об одобрении продажи. Предложенная форма заказа может быть рассмотрена страховщиком титула, который будет гарантировать, что покупатель получит то, что, по его мнению, он покупает. Иногда избежание залогового права, интересы совладельцев или личность получателя доходов от продажи являются вопросами, вызывающими озабоченность у титульной компании.

Предположим, что вам понадобится заверенная копия любых постановлений суда, утверждающих продажу или рассмотрение залогового права для включения в публичный отчет. Секретарь суда по делам о банкротстве выдает заверенные постановления по запросу.

Окончательность судебных постановлений

Когда суд издает постановления об утверждении продажи или об избежании залогового удержания, эти постановления не являются окончательными в течение 14 дней с момента внесения приказа в судебную книгу. Апелляция на приказ может быть подана в течение этих 14 дней.

Внимательный страховщик титула обычно настаивает на переждании периода апелляции перед закрытием сделки.Убедитесь, что все стороны включили это дополнительное время в свои сроки.

Overbid

Ни одно положение Кодекса о банкротстве не требует, чтобы продажа недвижимого имущества предусматривала возможность завышения цены. Тем не менее, некоторые суды и некоторые попечители хотят включить механизм для конкурирующих заявок.

Определите основные правила до листинга, чтобы никого не удивил шанс быть переброшенным.

Продажи после банкротства

Вы можете встретить клиентов, которые недавно объявили о банкротстве и теперь хотят продать собственность, оставшуюся у них после банкротства. Многие люди, вышедшие из банкротства, по-прежнему имеют право собственности на свои дома, потому что доверительный управляющий решил не ликвидировать собственность или потому, что их освобождения покрывали всю долю в собственности.

Давайте посмотрим на некоторые проблемы, которые могут возникнуть, когда банкротство стоит за продавцом.

Оставление

Недвижимость продолжает оставаться собственностью недвижимого имущества, подлежащего автоматическому приостановлению, до тех пор, пока не будет оставлено, продано или дело не будет закрыто.

Управление активами конкурсной массы конкурсным управляющим может выходить за рамки того момента, когда должник получает освобождение от ответственности.Таким образом, дело может быть открыто в протоколе суда, но у должника есть разрешенные освобождения и освобождение от ответственности.

Записи дел о банкротстве доступны в Интернете

Продажа дома при таких обстоятельствах может потребовать, чтобы должник получил постановление суда об отказе от своей собственности, чтобы он мог устранить облако правового титула, образовавшееся в результате открытого дела о банкротстве.

Своевременное участие вашей титульной компании покажет вам, является ли рассмотрение дела о банкротстве препятствием для титульного страхования.

Если требуется постановление суда, отказ осуществляется путем подачи ходатайства в суд; попечители часто предусматривают отказ, но некоторые суды требуют явного уведомления кредиторов. Поверенный по банкротству должника должен быть в состоянии помочь.

Предотвращение залога

Раннее обращение к предварительному отчету о праве собственности может привести к тому, что до банкротства домовладелец не знал или не позаботился о снятии залогового удержания.

Закон о банкротстве позволяет аннулировать законное право удержания в судебном порядке в той мере, в какой это необходимо для того, чтобы должник мог в полной мере воспользоваться доступными исключениями.

Большинство судов восприимчивы к тому, что должник избегает залогового права, препятствующего освобождению от уплаты налогов, после закрытия дела о банкротстве. Анализ основан на стоимости имущества, остатках на счетах основных прав залога и залоге, которого следует избегать, на дату подачи заявления о банкротстве.

Время, необходимое для повторного открытия дела о банкротстве и переезда для избежания залогового удержания, составляет, скорее всего, шесть недель или более. Таким образом, чем раньше будет выявлена ​​проблема, тем раньше вы сможете закрыть сделку.

Другой сценарий включает залоговое удержание , которое удалось избежать при банкротстве, но постановление, вынесенное в суд по делам о банкротстве, не фигурирует в публичных записях. Любой может запросить (и оплатить) заверенную копию приказа, избегая залогового удержания.

Знать о банкротстве

Банкротство, прошлое или ожидаемое, не должно быть препятствием для продажи собственности.

Успех требует только понимания того, как работает банкротство, и тщательного управления сроками и ожиданиями по мере того, как вы приближаетесь к закрытию.

Дополнительная литература

Как Глава 13 спасает дома

Все о усадьбах

Жилищный кредит после объявления о банкротстве

Продажи банкротства | Институт CCIM

Юридические записки Функция CCIM

Ознакомьтесь с этим руководством по работе с проблемными сделками с недвижимостью.

Брайан Гринспун, JD |

По мере того как этот цикл недвижимости приближается к своему спаду, застройщики, инвесторы и кредиторы могут столкнуться с проблемами банкротства, с которыми они не сталкивались в прошлом. Замедление темпов роста рынка в течение последних 18 месяцев может потребовать от этих сторон, а также от других, преодолеть лабиринт юридических и финансовых проблем.Понимание процессов продаж при банкротстве может быть полезно профессионалам коммерческой недвижимости в таких рыночных условиях.

Рекомендации по закупке
Для тех, кто готов покупать, есть потенциал роста на нисходящем рынке. Покупка недвижимости в делах о банкротстве включает в себя другие вопросы и процедуры, чем операции, не связанные с банкротством. Среди выгодных причин для покупки недвижимости при банкротстве — чистота прав собственности и скорость, с которой могут быть закрыты сделки о банкротстве.В случае надлежащим образом проведенной продажи в случае банкротства постановление суда по делам о банкротстве снимает обременения с продаваемой недвижимости и переводит их на доходы от продажи в случае банкротства. Это дает покупателям четкое право собственности на недвижимость в соответствии с постановлением федерального суда и оставляет конкурсную массу и ее кредиторов бороться за право на получение этих доходов позднее.

Для должников продажа в случае банкротства предлагает способ быстрой продажи собственности без расширенного судебного разбирательства в суде штата для определения приоритета или срока действия залогового права.Кроме того, поскольку недвижимость при банкротстве чаще всего продается «как есть», переговоры, периоды должной осмотрительности и время составления документов обычно намного короче. И покупатели, и продавцы могут воспользоваться преимуществами оптимизированного процесса продаж и более упрощенной документации, необходимой для продаж в случае банкротства.

При определенных обстоятельствах продажи в случае банкротства освобождаются от уплаты документальной печати и аналогичных налогов. В частности, раздел 1146 (а) Кодекса о банкротстве предусматривает, что «изготовление или поставка документа о переводе в соответствии с планом, утвержденным в соответствии с разделом 1129 [Кодекса о банкротстве], не может облагаться налогом в соответствии с каким-либо законом, устанавливающим печать или аналогичный налог. .«При продаже крупной собственности в соответствии с планом главы 11 это освобождение может быть чрезвычайно ценным и обеспечить существенную экономию имущества банкротства.

Покупатели недвижимости имеют больший контроль при формулировании условий частной продажи, чем публичной продажи. На частных торгах и аукционах потенциальный покупатель, делающий первоначальное предложение на недвижимость, называется претендентом на приземляющуюся лошадь. Имущество банкротства получает выгоду от предложения о преследовании, потому что оно устанавливает минимальные условия продажи, включая минимальную цену покупки.Такие первоначальные предложения иногда обусловлены одобрением судом по делам о банкротстве мер защиты от преследования лошадей, включая:

• — гонорар за разрушение или, альтернативно, возмещение фактических расходов на комплексную проверку;
• минимальная сумма переоценки;
• минимальных шагов ставки; и
• другие менее распространенные меры защиты первоначального участника торгов, такие как ограниченные положения о запрете магазина.

Кодекс о банкротстве разрешает фидуциару конкурсной массы проводить продажи, которые могут осуществляться с соблюдением или свободными и свободными от обременений правового титула.Гораздо более распространены продажи, свободные от интересов третьих сторон, но они могут осуществляться только при соблюдении определенных критериев. В частности, раздел 363 (f) Кодекса о банкротстве разрешает продажу имущества без какой-либо заинтересованности в таком имуществе юридического лица, кроме недвижимости, только при соблюдении хотя бы одного из пяти следующих условий: закон о банкротстве разрешает продажу такого имущества без таких интересов;

лицо, владеющее такой долей в собственности, дает согласие;

процент является залогом, и цена, по которой продается недвижимость, превышает совокупную стоимость всех залогов на имущество;

таких интересов являются предметом добросовестного спора; или

лицо, владеющее залогом, может быть вынуждено принять денежную компенсацию такого интереса.

До тех пор, пока должник может предоставить реквизиты, подтверждающие, что применяется одно из пяти исключений в соответствии с Разделом 363 (f), суды по делам о банкротстве обычно разрешают продажу недвижимости покупателю бесплатно и без уплаты налогов, с указанным залогом, претензии и обременения вместо этого присоединяются к выручке от продажи.

Дела о недвижимости с единым активом
Многие проекты в сфере недвижимости принадлежат специализированным компаниям с ограниченной ответственностью, работающим в условиях удаленного банкротства.Такие случаи недвижимости с одним активом обычно включают многоквартирные дома, офисные здания, торговые центры, склады, землю, жилые подразделения и кондоминиумы; однако пристань для яхт, отели с полным спектром услуг, поля для гольфа и горнолыжные курорты не считаются объектами недвижимости с единым активом.

Хотя заемщикам с одним активом не запрещается подавать заявление о банкротстве, в соответствии с Законом о предотвращении злоупотреблений в случае банкротства и защите потребителей 2005 года, они подлежат ускоренным процедурам с целью отмены автоматического приостановления, что лишает должников прежних преимуществ, которые имели должники в случае банкротства. .

В соответствии с разделом 101 (51B) главы 11, должником по недвижимости с одним активом является тот, чья недвижимость представляет собой отдельную собственность или проект, за исключением жилой недвижимости с менее чем четырьмя жилыми единицами; генерирует практически весь валовой доход должника; и по которой не ведется никакой существенной деятельности, кроме как управление недвижимостью.

В соответствии с разделом 362 (d) (3) главы 11 в делах о недвижимости с одним активом автоматическое приостановление действия кредиторов, наложенное Кодексом о банкротстве, прекращается либо через 90 дней после подачи заявления о банкротстве, либо через 30 дней после того, как суд определит, что должник является должником с одним активом, если только должник не представит план с разумной вероятностью подтверждения или не начнет ежемесячно выплачивать проценты обеспеченным кредиторам по применимой процентной ставке по контракту, не допускающей неисполнения обязательств.Кроме того, обеспеченные кредиторы могут попытаться прекратить автоматическое приостановление.

Наконец, обеспеченные кредиторы могут попытаться прекратить дело о банкротстве, и суды будут рассматривать определенные факторы, чтобы определить, недобросовестно ли подал заявление о банкротстве должник с одним активом. К таким факторам относятся:

• должник имеет только один актив;
• у должника есть несколько необеспеченных кредиторов, чьи требования незначительны по сравнению с требованиями обеспеченных кредиторов;
• у должника мало сотрудников;
• имущество является предметом обращения взыскания в результате просроченной задолженности;
• финансовые проблемы должника связаны со спором между должником и обеспеченными кредиторами, который может быть разрешен в ходе рассмотрения дела в государственном суде; и
• время подачи заявления о банкротстве должника свидетельствует о намерении задержать или нарушить законные права обеспеченных кредиторов должника на реализацию своих прав.

Хотя большинство дел, связанных с одним активом, как правило, соответствуют этим критериям, по делам почти всегда подается ходатайство об отклонении или разрешении обеспеченному кредитору освобождения от автоматического приостановления.