Доходный дом как бизнес: 5 отличий на рынке в 2021

Доходный дом — что это такое, сколько можно заработать на доходном доме как бизнесе

Доходный дом как бизнес: что это такое и сколько можно заработать?

Доходный дом – это многоквартирный дом, который строится специально под доход от арендного бизнеса. Безусловно, купить квартиру в новостройке и сдавать её впоследствии может кто угодно, у кого есть средства или возможности. Однако доходный дом – другое дело. Он отличается тем, что прибыль получает непосредственно застройщик-инвестор.

Такие объекты были очень популярны в России в дореволюционное время. В городах на доходные дома приходилось примерно до 50% рынка жилья. Революция резко изменила положение дел: объекты стали государственными. Сейчас в России наблюдается постепенное возрождения этого бизнеса.

 

Специфика доходных домов

Аренда в доходных домах отличается от простой аренды тем, что речь идёт об объектах, которые изначально возводятся под сдачу. В них всё делается с расчётом на периодическую смену жильцов. Обычно при возведении домов для продажи квартир застройщики придерживаются одной доминирующей линии поведения:

всё должно быть как можно более практичным и недорогим. Понятно, что вопрос экономии так или иначе важен в большинстве случаев, но при строительстве зданий класса «эконом» он становится приоритетным. Но возводить так доходный дом не совсем рационально. Если в квартирах здания класса «эконом» ремонт впоследствии станет проблемой жильцов, то в доходном доме заниматься всем придётся самому владельцу объекта. При этом жильцы будут часто меняться. То есть амортизация жилья – повышенная. Поэтому чрезмерная экономия невыгодна, так как она оборачивается впоследствии увеличением расходов. Поэтому при строительстве доходных домов на первый план выходит практичность. По факту, речь идёт о той же экономии, но с расчётом на перспективу;

предоставление максимума возможностей для адаптации квартир под себя. Некоторые ЖК возводятся со свободной планировкой. В таких зданиях владельцы квартир могут сами решать, сколько у них будет занимать конкретное помещение. В доходном доме всё должно быть стандартно и рассчитано так, чтобы подходило как можно большему количеству людей. Идёт ориентация на массовую востребованность;

создание уникальных комплексов в премиальном сегменте. Такие доходные дома есть, однако они рассчитаны на определённый контингент. В основном подобные объекты располагаются в Москве и в Санкт-Петербурге, в Подмосковье их уже заметно меньше. Целевая аудитория – ограничена, спрос специфический. Фактически, есть узкий сегмент, для которого строятся подобные объекты. Однако вход на рынок сложен и рынок в целом уже перенасыщен такими предложениями.

Таким образом, при строительстве доходного дома ставятся другие цели. И это определяет особенности, связанные с ними. 

Доходный дом должен быть:

• практичным;
• рассчитанным на временное, но при этом продолжительное проживание;
• ориентирован на потенциально большое количество людей с разными запросами;
• состоящим из квартир самого разного размера и уровня, но преимущественно – из не очень больших по площади. В Москве выгоднее всего сдавать в аренду квартиры-студии и однокомнатные.

Следует учесть, что доходный дом – это не просто совокупность квартир. Он представляет собой ещё и общую зону, за содержанием которой также нужно следить. Часть расходов можно переложить на жильцов, однако определённые траты в любом случае будут.

В то же время доходный дом как комплекс способен предоставить и дополнительные возможности для заработка:

• платная подземная парковка;
• нежилые помещения на первых этажах;
• охраняемая платная стоянка для гостей на прилегающей территории.

Сдавать в аренду можно не только квартиры – жильцам, но и нежилые помещения – владельцам разного бизнеса. Причём в Москве и в Московской области уровень получаемой таким образом прибыли заметно возрастает.

 

Сколько и как можно заработать на доходном доме?

Ниша доходных домов с доступными квартирами в настоящем в России свободна. А это означает хорошие перспективы для инвестиций. 

Есть несколько основных схем получения дохода:

• строительство дома на заказ с получением прибыли от всего объекта в комплексе. Уровень прибыли – до 16,5% в год. Из преимуществ можно отметить большое количество схем, которые вполне реально применить при наличии такой собственности. Недостаток – необходимы серьёзные капиталовложения;
• выкуп части квартир в готовом доме такого типа с целью последующего заработка на сдаче в аренду. Уровень прибыли снижается, но всё равно в среднем в 2-3 раза выше, чем уровень дохода, получаемый от банковских депозитов. Средств потребуется меньше, чем в предыдущем варианте, что плюс. Однако найти уже построенные доходные дома не в премиальном сегменте в России проблематично, и это – серьёзный минус;
• вложение средств в строительство доходного дома, то есть вы в данном случае можете выступать в качестве соинвестора. Выгода напрямую зависит от того, на каких именно условиях будет проходить такое сотрудничество. Можно реализовать разные схемы. Например, заказать строительство доходного дома по собственному проекту, который будет полностью создан под ваш бизнес-план. Или купить уже готовый проект и реализовать его, как вариант – с определёнными корректировками.

Выше описаны разные способы входа на рынок. Однако когда вы станете владельцем такой недвижимости, у вас всё равно будет выбор того, как именно можно

получать доход по объектам:

сдача в аренду только жилой недвижимости. Уровень дохода – примерно 6-7%. Из преимуществ можно отметить низкие коммунальные услуги, возможность вложить небольшую сумму, быстрый поиск арендаторов при необходимости. Из недостатков – уровень прибыли снижается, риски при работе с людьми, а не с юридическими лицами, традиционно выше. Безопасность недвижимости гарантируется высоким уровнем контроля, который требует ресурсов;

сдача в аренду исключительно нежилой недвижимости. Уровень дохода сильно зависит от привлекательности объекта, может возрасти до 9% в год. Из преимуществ необходимо отметить высокую прибыль, надёжность, редкую смену арендаторов. Из недостатков – увеличенные коммунальные платежи, больший период поиска тех, кто снимет площадь;

сдача в аренду жилых и нежилых площадей. При правильном подходе комбинированный вариант становится оптимальным. Какая-то недвижимость постоянно будет сдаваться, простоев можно не опасаться. Средний уровень дохода окажется достаточно высоким. Однако нужно учитывать, что наличие разных объектов означает индивидуальный подход к каждой группе и необходимость постоянно заниматься сдачей. То есть это может стать видом дохода, который требует определённой вовлечённости.

Способ заработка на доходном доме зависит и от выбора метода. 

 

Можно:

сдавать в аренду недвижимость исключительно на долгосрочной основе. Уровень дохода – ниже, однако больше стабильности, меньше риска и износа имущества. Нет жёстких требований к контролю. Такой способ получения дохода можно без проблем сочетать с другим бизнесом, работой, учёбой и прочими занятиями;

сдавать в аренду недвижимость посуточно или даже по часам. Часть доходного дома можно переоборудовать в хостел. Однако стоит учесть, что многие не хотят такого соседства, так что возросшая прибыль от помещений, которые сдаются посуточно, может уравновешиваться снижением дохода от объектов, предназначенных для долгосрочной сдачи и расположенных поблизости. А сдавать много квартир на краткосрочной основе чаще всего не получается, потому что спрос – ограничен, конкуренция большая. Поэтому перед принятием окончательного решения стоит всё грамотно рассчитать;

сочетать сдачу недвижимости на долгосрочной и краткосрочной основе. Этот вариант может оправдать себя увеличением прибыли, но нужно учесть, что не все объекты в одинаковой степени подходят для обеих целей. Также надо принять во внимание, что краткосрочная аренда для владельца означает необходимость постоянного контроля. Это полноценный бизнес, которым надо ежедневно заниматься.

Выбор конкретной стратегии, безусловно, не является окончательным. Один вариант заработка всегда можно сменить на другой. Но необходимо учитывать возникающие обязательства и вероятные денежные потери, которые будут образовываться в процессе поиска подходящей методики получения дохода.

И вместе с тем доходный дом – это новый для России в современных реалиях объект инвестирования. По нему недостаточно информации, которая бы позволила сделать выводы о том, какой подход к получению прибыли будет оптимальным. Поэтому при желании зарабатывать на таком объекте необходимо учесть вероятные траты на подбор оптимального способа. Снизить эти расходы поможет обращение к компетентным в области доходной недвижимости специалистам. Такие профессионалы в состоянии подобрать оптимальный вариант и сделать расчёты по каждому из интересующих вас способов.

 

Создание бизнес-плана по доходному дому

Доходный дом – это специфический объект, требующий постоянного внимания со стороны своего владельца. Чтобы он приносил стабильный доход, за таким зданием нужно следить, поддерживать его функционирование. Поэтому в данном случае надо учитывать доходы и расходы.

 

О получении прибыли говорилось выше. Что же касается расходов, то они будут состоять из следующего:

• частичная оплата коммунальных услуг. Эти траты можно переложить на арендаторов, но далеко не в полном объёме. Многое зависит от договорённостей;
• поддержание порядка в общей зоне и на прилегающей территории. Фактически, арендодатель берёт на себя функции управляющей компании. Он может также нанять соответствующую организацию и поручить ей заодно контроль за своевременностью поступления оплаты за арендуемые помещения. Однако в этом случае общий уровень получаемой прибыли снизится. Но для некоторых инвесторов этот вариант оказывается в целом более рентабельным с учётом освобождаемого времени;
• проведение текущего, косметического и капитального ремонта. В данном случае всё аналогично предыдущему пункту;
• ведение бухгалтерской и налоговой отчётности, сбор статистики. Экономия на этом пункте способна обернуться впоследствии серьёзными тратами. Поэтому рисковать не стоит;
• получение юридической помощи. Заключение каждого договора аренды может быть сопряжено с определённым риском, который необходимо учитывать. Разумеется, можно сформировать стандартный пакет документов и вести по нему дела. Это позволит сэкономить. Но такой подход также означает, что вы упустите возможность заключить соглашение с отступлением от стандартного варианта, которое могло бы быть достаточно выгодным для вас. Кроме того, нельзя постоянно пользоваться одними и теми же договорами, потому что законодательство в России меняется ежегодно;
• периодическое проведение маркетингового исследования рынка. Это полезно для того, чтобы отследить появляющихся конкурентов, рассчитать предполагаемую прибыль и вероятные расходы на будущий период, заложить план развития бизнеса. Маркетинговое исследование также помогает в целом поддерживать конкурентоспособность на надлежащем уровне;
• организация охраны и контроля пропуска лиц, попадающих на соответствующую территорию. Этот пункт становится обязательным для домов класса «комфорт» и выше;
• обеспечение работы парковки. Обязательно для премиальных доходных домов, а также если есть желание получать прибыль таким образом.

Выгода от доходного дома напрямую зависит от того, насколько удачно подобран подобный объект. Эксперты полагают, что наилучшее решение в настоящем времени – это 2-3-этажные дома без лифта, возведённые из кирпича или пеноблоков. Для них можно использовать участки земли, расположенные вблизи в пригороде или непосредственно в самом городе. Такая недвижимость стандартно дешевле, проблем с оформлением разрешения на застройку меньше. И в то же время квартиры в этих домах будут находиться достаточно близко к спальным районам и к крупным транспортным узлам, что гарантирует высокий и стабильный спрос на них.

Оформление такого дома в собственность сопряжено с рядом рисков. Чтобы их минимизировать, стоит заказать проверку юридической чистоты сделки. Желательно обращаться к специалистам, которые не просто хорошо разбираются в недвижимости, но и понимают специфику доходных домов и способны помочь выбрать подходящий объект или же оформить заказ его строительства застройщику.

Доходный дом — что это такое в России, что значит, как построить бизнес

Кaк пocтpoить дoxoдный дoм

Cтpoитeльcтвo жилья для cдaчи в apeндy — выгoдный cпocoб инвecтиpoвaть дeньги пpи ycлoвии, чтo coздaн peaльный бизнec-плaн и yчтeны вce вoзмoжныe pиcки.

Дoxoдный дoм кaк бизнec

Paccмoтpим пpeимyщecтвa тaкoгo бизнeca:

👍 cвoбoднaя нишa — минимyм кoнкypeнтoв;

👍 oднoтипнaя cтpyктypa — пpocтo opгaнизoвaть и yпpaвлять пpeдпpиятиeм;

👍 caмooкyпaeмocть — мoжнo peaлизoвaть бизнec в кpeдит и пoгaшaть зaeм зa cчeт плaты c жильцoв;

👍 пaccивный дoxoд — мoжнo нaнять yпpaвляющeгo, кoтopый бyдeт кypиpoвaть пoиcк apeндaтopoв и cвoeвpeмeннyю oплaтy зa жильe.

Учитывaeм pиcки

🤔 Дoxoднocть oбъeктa мoжeт oкaзaтьcя нижe зaплaниpoвaннoй: из-зa нeyмeлoгo yпpaвлeния, минимaльнoй зaгpyзки в тeчeниe дoлгoгo вpeмeни, нepeгyляpнoй oплaты co cтopoны жильцoв.

🤔 Убытки мoгyт пpинecти измeнeния в зaкoнoдaтeльcтвe. Нaпpимep, нeдaвнo yтвepдили зaкoн, coглacнo кoтopoмy oбycтpaивaть xocтeлы в жилыx дoмax зaпpeщeнo.

🤔 Чeлoвeчecкий фaктop кaк oднa из пpoблeм в вeдeнии бизнeca. Этo мoгyт быть кaк пpoблeмы c пepcoнaлoм, тaк и кoнфликты мeждy apeндaтopaми. Ocoбeннo чacтo вoзникaют пoдoбныe cитyaции в дoмax гocтиничнoгo типa и xocтeлax.

🤔 Пpoблeмы c зaймoм. Пpи нeблaгoпpиятнoй экoнoмичecкoй cитyaции — инфляции, дeвaльвaции — бaнки или инвecтopы мoгyт пepecмoтpeть ycлoвия кpeдитoвaния: пoвыcить пepeплaтy или пoтpeбoвaть вepнyть дeньги дocpoчнo.

🤔 Нaлoгooблoжeниe пpи пpoдaжe. Ecли вoзникнeт нeoбxoдимocть cpoчнo пpoдaть бизнec чтoбы пoлyчить дeньги или пpeдпpиятиe oкaжeтcя yбытoчным, пpи peaлизaции нyжнo зaплaтить нaлoг 13%. Oт yплaты нaлoгa ocвoбoждaютcя coбcтвeнники, кoтopыe влaдeли нeдвижимocтью бoльшe 5 лeт.

Paccмoтpим типoвoй бизнec-плaн cтpoитeльcтвa дoxoднoгo дoмa.

Cтpoитeльcтвo «c нyля»

Пpи cтpoитeльcтвe дoxoднoгo дoмa “c нyля” зaключaeтcя дoгoвop нa ocвoeниe тeppитopии, кoтopый фикcиpyeт тpeбoвaния к:

📍 caмoй пocтpoйкe coглacнo CНиП, пoжapнoй бeзoпacнocти;

📍 ycлoвиям пpoживaния в гoтoвыx квapтиpax coглacнo Ф3 N 384-Ф3;

📍 кoличecтвy coбcтвeнникoв;

📍 кoличecтвy изoлиpoвaнныx жилыx пoмeщeний coглacнo cтaтьe 91.16 ЖК PФ.

Пoд cтpoитeльcтвo выбиpaют yчacтoк в yдoбнoм для жизни paйoнe: в пeшeй дocтyпнocти oт ocтaнoвoк oбщecтвeннoгo тpaнcпopтa, нeдaлeкo oт мaгaзинoв и coциaльнo-кyльтypныx oбъeктoв.

Oпытным пyтeм дoкaзaнo, чтo пoпытки cэкoнoмить нa yчacткe и выбop пoд зacтpoйкy зeмли в нeoбжитыx oтдaлeнныx paйoнax гopoдa нeгaтивнo cкaзывaютcя нa бизнece. Taкoe жильe пoльзyeтcя мeньшим cпpocoм, пoэтoмy зaпoлняeмocть oбъeктa бyдeт низкoй, a cpoк oкyпaeмocти cooтвeтcтвeннo выcoким.

Плoщaдь здaния paздeляeтcя нa oтдeльныe жилыe oтceки, включaющиe oднo или нecкoлькo пoмeщeний paзнoгo нaзнaчeния и пoдcoбныe пoмeщeния. Плaниpoвкa и тип oбycтpoйcтвa зaвиcит oт выбpaннoй cxeмы cтpoитeльcтвa: мнoгoквapтиpный дoм, тayнxayc, xocтeл.

Пocлe oкoнчaния paбoт пo oбycтpoйcтвy и блaгoycтpoйcтвy oбъeктa, нaчинaют пoиcк жильцoв. Для этoгo мoжнo caмocтoятeльнo paзмeщaть oбъявлeния и взaимoдeйcтвoвaть c пoтeнциaльными apeндaтopaми, или нaнять для этoгo coтpyдникoв.

Coздaниe дoxoднoгo дoмa пo yпpoщeннoй cxeмe

Cyщecтвyeт cxeмa, блaгoдapя кoтopoй coздaть дoxoдный дoм и пoлyчить дoxoд мoжнo yжe чepeз нecкoлькo мecяцeв. Для этoй цeли дocтaтoчнo пpиoбpecти в кpeдит бoльшoй дoм или пpивлeчь для пoкyпки cpeдcтвa инвecтopoв. Нeбoльшoй cpoк oкyпaeмocти и cнижeнный ypoвeнь pиcкa xapaктepны пpи пoкyпкe здaний дo 400 м2.

Доходные дома — детальный обзор бизнеса

Доходные дома — перспективный бизнес! Как открыть хостел в 2019 году

 

Мы уже рассказывали на нашем сайте о инвестиции в коммерческую недвижимость.  Многих людей привлекает бизнес на сдаче жилья в аренду – это прибыльный и надежный бизнес. Совсем недавно стали популярны доходные дома, которые приносят хорошую прибыль владельцам. Что такое доходные дома? Можно ли на нем заработать?

Инвестиции в недвижимость и заработок на сдаче жилья в аренду уже давно привлекает множество людей, мечтающих вложить средства в максимально прибыльное, надежное и безопасное дело. Доходная недвижимость стала по-настоящему популярной лишь недавно – доходные дома в Москве начали появляться все чаще и приносить сверхприбыли своим владельцам. Что же такое доходный дом и насколько реально заработать на такой недвижимости сегодня в Москве?

Что такое доходный дом?

Самая дорогая стоимость аренды жилья в России в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург. Именно поэтому многие инвесторы вкладывают деньги в недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга, так как квартиры в этих городах будут только дорожать, как и цена аренды. А спрос на аренду будет всегда, так как Москва и Санкт-Петербург – привлекает много людей из регионов России, стран СНГ и мира.

Всем этим людям требуется жилье. В этих самых крупных городах России популярна схема покупки квартиры для последующей сдачи ее в аренду. Есть люди, которые оформляют эту квартиру в ипотеку, а потом сдают ее в аренду. Разница между стоимостью ипотеки в месяц и арендой – их чистая прибыль.

Еще одна схема работы с недвижимостью – создание доходного дома. Для подобного бизнеса нужно иметь большую жилищную площадь, которую дальше нужно разделить на отдельные квартиры. Каждая квартира – будет сдаваться в аренду вами, для этого нужно будет сделать хороший ремонт, а также отдельный вход для каждой из квартир. Большой жилой дом благодаря такой схеме – можно разделить на множество однокомнатных квартир.

 

Способы создания доходного дома

Сделать свой доходный дом – можно несколькими способами. Чаще всего покупают готовый дом нужной площади и делят его на несколько квартир. Мы рекомендуем подбирать дом для покупки близкий к метро, рядом должна также находится вся инфраструктура – магазины, аптеки, заправка и т. д.  В каждую квартиру доходного дома нужно будет провести воду, газ и свет, а также отопление. Средний дом – не рассчитан на такое потребление ресурсов, в доходном доме – будет проживать в 2-3 раза больше людей. Вам нужно будет решить эту проблему. На подобный бизнес – нужно будет получить специальное разрешение, подобные проекты нужно согласовывать с властями города. Если этого не сделать, доходный дом — признают незаконной постройкой.

Второй вариант создания доходного дома – аренда жилья в большом доме и сдача квартир в субаренду. Бизнес на субаренде – может быть очень успешным, если вы грамотно составите бизнес план.

Третий вариант – построить доходный дом. Для этого для начала надо будет купить участок земли, а потом вложить деньги в строительство дома с квартирами. В этом проекте можно сразу спроектировать дом на нужное количество квартир – придумать их расположение и габариты, а также сделать отдельно все коммунальные услуги. В таких домах особой популярностью пользуются квартиры – “студия”, они открытые и демократичные, обычно имеют современный дизайн.

Такие квартиры легко можно будет сдать в аренду в Москве и Санкт-Петербурге. Такое строительство также нужно согласовывать с местными чиновниками.

Открытие хостела

 

Строительство доходного дома – не простой шаг, для подобного бизнеса нужно будет собрать много разрешений, чтобы он стал легальным. Вместо многоквартирного дома вы можете открыть – хостел. В данном случае вам не обязательно покупать дом, его можно арендовать, а также снять отдельно квартиру с комнатами – это очень популярно.

Хостел– это оборудованная просторная квартира с комнатами, которые сдаются в краткосрочную аренду, обычно от одного дня до недели. Хостел может иметь один вход – поэтому его можно открыть в квартире. Чтобы открыть хостел – не нужно специальное разрешение, но вам нужно соблюсти ряд требований. По жилищному кодексу вы не можете создать мини-отель в цокольном или подвальном помещении. Чтобы хостел приносил хорошую прибыль – он также должен находится рядом с метро, желательно в исторической части города – это привлечет туда больше туристов.

Главная ваша задача – найти квартиру с хорошей для вас арендой и составить правильную ценовую политику. В раскрутке хостинга вам поможет маркетинг – многие хостелы раскручивают себя в социальных сетях.  

Хостел имеет и свои минусы в отличие от доходного дома – вам нужно будет не только вложить в него свои деньги, но и поддерживать его работу и развивать. Также в хостеле, который можно считать мни-отелем нужно будет иметь сотрудников, которые будут заниматься постояльцами, вести бухгалтерию, убирать помещение хостела и т. д. Также в хостеле нужны кухня, ванная комната и очень желательна прачечная. Подобный бизнес нужно постоянно контролировать, в том числе ночью – в вашем штате должны быть администраторы. При правильном подходе и грамотном бизнес плане – доходный дом и хостел могу стать вашим подспорьем в бизнесе.

Доходные дома — прибыльная ниша

Доходные дома имеют высокую популярность в Европе, однако почти не представлены в Украине. Впрочем, активное развитие рынка жилой недвижимости в нашей стране, в частности в Киеве, с одной стороны, увеличивает конкуренцию среди девелоперов, с другой — запросы покупателей, а следовательно требует внедрения новых решений. Одним из них может стать формат доходных домов.

ОСОБЕННОСТИ ФОРМАТА

Обычно доходный дом — это объект недвижимости, которым руководит специализированная компания, обеспечивающая сдачу в аренду квартир, владельцами которых могут быть как частные инвесторы, так и девелопер проекта. Доходы от сдачи жилья распределяются между всеми собственниками пропорционально, что гарантирует им определенный уровень доходности. Преимуществом формата доходного дома, по мнению Романа Герасимчука, директора консалтинговой компании City Development Solutions, является централизованное управление всеми бизнес-процессами, строгая форма отчетности и возможные гарантии от руководящей организации.

Несовершенство законодательной базы, теневой рынок аренды, недостаточное количество качественных управляющих компаний с опытом, недостаток знаний о формате доходных домов — факторы, сдерживающие развитие этой ниши в Украине.

От обычной аренды квартир доходные дома с точки зрения владельца отличаются распределением функций. Фактически, все обязанности по управлению объектом выполняет управляющая компания, хотя условия сотрудничества с ней могут отличаться. С точки зрения арендатора, доходный дом ближе к апарт-отелю благодаря наличию кухни и дополнительных сервисов. Это позволяет рассматривать такую ​​недвижимость как вариант и для краткосрочного, так и для долгосрочного проживания. Преимуществом этого формата является наличие официального договора аренды.

Также отличается инвестиционная стратегия прибыли доходных домов от других типов арендной недвижимости. Так, если в апарт-отелях сочетается краткосрочное и долгосрочное проживание, то в прибыльных домах, как правило, является или только долгосрочное, или только краткосрочное, ориентированное преимущественно на иностранных туристов. Именно поэтому, как считают специалисты, для такого жилья важна связь с локальной культурой и погружением в жизни города. В целом же для проекта арендного бизнеса на первом месте стоят такие характеристики, как локация, транспортная развязка, архитектурные и дизайнерские решения.

УКРАИНСКИЕ КЕЙСЫ

Такие объекты, как доходные дома, реализуются как путем нового строительства, так и на базе исторического жилого фонда, с реконструкцией и созданием обслуживающей организации. В девелоперской компании «НЕСТ» убеждены, что такие проекты помогают сохранить культурную идентичность и уникальность города. «Благодаря профессиональному девелопменту и управлению исторический объект содержится в хорошем состоянии. При этом для жителей доходные дома предоставляют качественные условия жизни», — говорит Илья Величко, коммерческий директор компании «НЕСТ». Однако это все же характерно для зарубежных рынков. В Украине, например, такое предложение почти полностью отсутствует. В частности из-за этого, как отмечает Илья Величко, крупные международные институциональные фонды, которые профессионально управляют десятками тысяч прибыльных апартаментов в мире, не могут зайти на наш рынок.

Сама же компания «НЕСТ» уже много лет имеет в своем портфеле проект доходного дома по ул. Пушкинской в ​​Киеве с рабочим названием «Усадьба Михельсона», который предусматривает реконструкцию исторической усадьбы Фридриха Михельсона. Кроме того, девелопер разработал новый проект доходного дома на пересечении улицы Стрелецкой и Георгиевского переулка, а именно регенерацию исторической среды квартала с реконструкцией существующей застройки и восстановлением здания Георгия Нарбута под объект жилищно-гражданского назначения. Впрочем, компания отмечает, что реализация таких проектов имеет ряд трудностей: затягивание сроков через бюрократические вопросы, отсутствие банковского финансирования прибыльных домов (так девелопер, в частности, готов рассматривать привлечение стратегических инвесторов), а также отсутствие культуры потребления такого продукта в Украине. «Культура потребления арендного жилья финансово обеспеченными украинцами отсутствует. Поэтому этот продукт ориентирован преимущественно на экспатов. Однако я считаю, что со временем, когда люди поймут, что такое хорошее арендное жилье для состоятельного человека с наличием сервиса, как в пятизвездочном отеле, то они будут выбирать именно этот вариант», — отметил Илья Величко.

Заявления девелоперов по реализации проектов доходных домов на столичном рынке звучали не раз, но большая часть из них в конце концов была реализована, как обычные многоквартирные комплексы, констатируют в компании City Development Solutions. Один из примеров — ЖК «Elysium». Концепция проекта, которую разрабатывала компания Kiev Standard real estate boutique, предусматривала продажу квартир инвесторам с последующей централизованной сдачей в аренду через доверительное управление. «Его целевой аудиторией на тот момент были пакетные инвесторы, которых интересовала покупка от двух-трех лотов. Для них первоочередным требованием была юридическая чистота проекта. Окончание срока договора аренды участка при строительстве стало основной причиной отказа инвесторов от сделок, что и привело к остановке проекта доходного дома», — пояснил Олег Перегинець, управляющий партнер Kiev Standard real estate boutique. Как следствие, квартиры были проданы физическим лицам, как в обычном жилом комплексе.

По словам Олега Перегинца, единственным реальным примером доходного дома с выдержанной концепцией формата, а именно сдача в аренду всех квартир от единственного владельца, является клубный дом RESIDENCE BOTANIQUE по ул. Льва Толстого в Киеве. Это историческое здание 1855; после реконструкции, которая закончилась в 2019 году, она вмещает 14 квартир площадью 169-253 м2. Сдачей в аренду в объекте занимается Kiev Standard real estate boutique. Кроме того, компания выступила консультантом жилого комплекса бизнес-класса на пересечении улиц Казимира Малевича и Антоновича в Киеве, строительство которого находится на финальном этапе. Объект содержит 600 квартир, все они будут сдаваться в аренду непосредственно от девелопера.

Важным фактором для становления сектора доходных домов стало бы внедрение необходимых архитектурно-строительных норм, которые формализировали такой тип недвижимости, определили требования и ограничения к его строительству.

Примером доходного дома в классе комфорт является киевский ЖК Standard One (SI) по ул. Васильковской от девелоперской компании KDD Ukraine. В этом проекте квартиры-студии с базовой комплектацией (отделка, мебель, основная техника) предлагаются на продажу как готовый бизнес для инвесторов, то есть для последующей сдачи в аренду, или для собственного проживания. По данным девелопера доля инвестиционных покупок в ЖК Standard One составляет 62%, остальные 38% покупали для собственного проживания. Жилой комплекс имеет общую площадь 25 000 м2; два первых этажа отведены под инфраструктуру для жителей, где расположены кафе, рестораны, общественное пространство, стоматология, а также в ближайшее время откроются супермаркет, прачечная и спортзал. «Проект S1 — это украинский ответ на мировой тренд. В Европе, например, доля арендных апартаментов среди новостроек достигает 60-70%», — говорят в Standard One.

В рамках проекта Standard One создана собственная руководящая организация в партнерстве с израильской компанией, которая будет обслуживать все последующие объекты девелопера. Она берет на себя полное управление недвижимостью, ищет арендаторов, составляет договоры, оформляет ключи доступа, сдает и обслуживает квартиры.

Следует отметить, что компания решила не останавливаться на одном объекте и уже запланировала создать сеть доходных домов не только в Киеве. Сейчас известно, что девелопер ведет строительство апарт-отеля Standard One Terminal по ул. Ползунова в столице.

Кроме того, в городе реализуется еще один проект в формате доходного дома — Be The One по ул. Василия Стуса.

НЕПРОСТАЯ ЗАДАЧА

Подсчитать и спрогнозировать окупаемость такого бизнеса, как доходный дом, сложно. На фоне неработающего фондового рынка, нестабильной национальной валюты и недоверия к банковскому сектору в Украине, недвижимость, по-прежнему остается самым популярным и понятным инструментом среди частных инвесторов для сохранения и приумножения капитала. Однако они предпочитают привычной уже покупке квартир для последующей сдачи в аренду. А вот покупка квартир или апартаментов в доходных домах пока мало распространена. Поскольку в нашей стране найти примеры именно такого работающего бизнеса сложно, то и прогноз успешности проектов достаточно условный. И, как следствие, такая ниша в Украине пока непонятна для банковского сектора, а значит, эти учреждения пока не готовы к ее финансированию.

В общем, уровень доходности инвестиций в недвижимость с целью сдачи в аренду зависит от нескольких факторов. Например, от размера стартовой инвестиции, от концепции самого проекта: расположения, класса, масштаба и тому подобное. Средний срок окупаемости инвестиций в доходный дом оценивается в 10-12 лет, однако удачно расположенный объект бизнес-класса может окупиться и за 8 лет — считают в City Development Solutions. А вот по оценкам Kiev Standard real estate boutique, окупаемость таких проектов может составлять от 7 до 12 лет в зависимости от локации, масштабов, инфраструктуры и базовых инвестиций.

Важным будет и то, на каком этапе строительства осуществлена ​​инвестиция. Второй момент — с какой целью был вложен капитал: для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Например, покупая на раннем этапе квартиру-студию в Standard One инвестор мог получить дополнительный доход от перепродажи в размере около 15% годовых — утверждают представители ЖК. А вот стоимость 1-комнатной квартиры на старте проекта составляла от $32 000, а после введения в эксплуатацию ее цена выросла до $65-70 тысяч.

Цена аренды квартиры в доходном доме зависит от многих факторов: локации, класса жилья, комплектации помещения, даже вида из окна. Например, в RESIDENCE BOTANIQUE стоимость проживания в апартаментах варьируется от $3700 до $5000 в месяц, при этом они предоставляются только в долгосрочную аренду непосредственно от владельца. В ЖК Standard One проживания в 1-комнатной квартире в среднем составляет $450-550 в месяц, в 2-комнатной — $680-700, в 3-комнатной — $850-890. Минимальный срок аренды в этом проекте — шесть месяцев. «Это сделано для того, чтобы не было посуточной аренды. Нам важно, прежде всего, чтобы в комплексе была безопасность», — говорят в Standard One.

Учитывая имеющееся на рынке предложение, ставки в доходных домах немного выше, чем аренда у частного лица в пересчете на 1 м2, говорят в City Development Solutions. Так, по данным компании если долгосрочная аренда 1-комнатной квартиры в киевской новостройке класса комфорт обойдется в $12-14 / м2 / месяц, то в доходном доме придется заплатить от $16 / м2 / месяц и выше. «Однако благодаря оптимизированной площади квартир, общая арендная сумма за месяц не сильно отличаться от среднерыночных показателей», — добавляет Роман Герасимчук.

ПОДВОДНЫЕ КАМНИ

Игроки рынка перечисляют ряд факторов, которые ограничивают развитие этой ниши в Украине:

• несовершенство законодательной базы, регулирующая деятельность этой нише и обеспечивающая юридическую безопасность и арендаторам, и арендодателям;
• теневой рынок аренды;
• недостаточное количество качественных управляющих компаний с опытом;
• недостаток знаний о формате доходных домов, страх инвесторов, отсутствие критического количества успешных примеров.

В этот перечень Олег Перегинец также относит отсутствие сформированного рынка услуг facility management с функцией доверительного управления.

Поэтому, решение этих проблемных вопросов могло бы способствовать более активному развитию сектора доходных домов в Украине.

Важным фактором для дальнейшего становлениия этой сферы, по мнению Романа стало, стало бы внедрение необходимых архитектурно-строительных норм, которые бы формализировали доходные дома как тип недвижимости, определили требования и ограничения к их строительству и, в итоге, дали бы девелоперам возможность с большими гарантиями просчитывать доходность таких проектов. Кроме того, на нашем рынке практически не заключаются долгосрочные договоры аренды жилья (на пять и более лет), а именно они, как утверждает Роман Герасимчук, могли бы обеспечить стабильную доходность и уверенность в окупаемости проекта.

Также повысить привлекательность этого сегмента, по мнению Ильи Величко, смогут запуск банковского кредитования с приемлемым уровнем ставок (3-4%) и упрощение согласований при получении земельных наделов.

ПЕРСПЕКТИВЫ

Из-за большого объема предложений на рынке аренды жилья, начинать девелопмент прибыльных проектов в Украине может быть рискованно — считает Роман Герасимчук.

К тому же, в основном проживание в арендованном жилье является вынужденным временным шагом для украинцев, и при первой возможности они пытаются приобрести собственный дом. «При этом по мере развития нашого общества в целом и рынка аренды жилья в чатснсоти уровень спроса на безопасное жилье с прозрачными условиями аренды будет расти, — прогнозирует Роман Герасимчук. — Кроме того, в секторе аренды жилья достаточно высокий спрос со стороны иностранцев. Поэтому предпосылки для развития прибыльных проектов, безусловно, есть». По данимы City Development Solutions, доходные дома в сегменте комфорт и выше являются наиболее перспективными для киевского рынка.

«Доходные дома — это будущее. Мы считаем, что через 3-5 лет их доля на рынке недвижимости Украины значительно увеличится», — прогнозируют в Standard One.

Доходный дом: еще один способ заработать на недвижимости

Цены на жилье в Казахстане, как прогнозировали ранее эксперты, в этом году будут снижаться. На этом фоне зарубежные риелторы предлагают обратить внимание на иностранную недвижимость, но не как на «крышу над головой», а как на полноценный бизнес. Сегодня в мире работает множество агентств, готовых помочь найти так называемые доходные дома в разных уголках планеты. Доходность такого бизнеса может достигать 3−5% годовых, некоторые страны даже предлагают дешевую ипотеку, а само жилье с годами еще и дорожает. Но для содержания дома потребуется помощь управляющей компании, которая бы следила за домом. В какой стране лучше купить дом для дохода и что происходит с мировым рынком аренды, разбирался корреспондент «Капитал.kz».

Очевидно, что выбирать недвижимость для будущего бизнеса лучше всего в странах, где популярна аренда. Среди стран ЕС доля съемщиков выше всего в Германии (48,1%), Австрии (44,3%), Дании (37,3%), Великобритании (36,5%) и Франции (35,9%). «При этом в столицах и крупных городах доля может быть еще больше (в Берлине — около 80−85%). Для сравнения: в Румынии, стране с наибольшей в ЕС долей собственников, арендаторы составляют лишь 3,6%», — приводит данные статистики Eurostat за 2015 год Юлия Кожевникова, ведущий эксперт Tranio.

Илья Андреев, вице-президент BECAR Asset Management Group, пояснил, что рынок арендного жилья наиболее развит в крупных мегаполисах США, Франции, Англии, Японии, Германии. Так, доля арендного жилья в Нью-Йорке, Париже, Лондоне, Токио и Берлине составляет 40−60%. По его словам, выбор в пользу собственного или арендного жилья люди делают в первую очередь, исходя из своих финансовых возможностей. Стоимость недвижимости в крупных городах оказывается крайне высокой и не всегда подъемной для большинства населения. «Второй фактор связан с тем, что многие люди предпочитают жить недалеко от места работы, тем самым экономить время на дороге. Арендное жилье позволяет без проблем менять локацию проживания в зависимости от расположения офиса. Кроме того, в западном обществе мобильность населения более высокая, чем в странах СНГ.&nbspЛюди значительно легче меняют место проживания и переезжают в другие города или страны», — пояснил Илья Андреев.

В Лондоне, Нью-Йорке, Женеве, Цюрихе, Берлине очень популярно покупать пулы (от 10) квартир под сдачу в аренду, пояснила Марина Кузьмина, глава международных продаж Knight Frank. «В Берлине, по ее словам, более 50% населения живет в арендованном жилье, государственная политика защищает интересы арендаторов, а цены на аренду строго регламентированы, поэтому очень часто арендовать гораздо выгоднее, чем купить. Спрос на аренду очень высок и инвесторы скупают по несколько квартир, затем сдавая их в аренду. Это стабильный доход в валюте. А вот в курортных местах наиболее популярны в аренду виллы и шале, с бассейном и в шаговой доступности от пляжа или подъемника, если это шале. Площадь от 400−500 кв. м и более, стоимость аренды в неделю — от 10 000 у.е., как правило, срок аренды составляет от 1 недели до 3 месяцев.

Прежде чем решиться на покупку жилья для дальнейшей сдачи в аренду, предупреждает Юлия Кожевникова, стоит понимать, что это не быстрый заработок, а сохранение капитала на горизонте 10−20 лет. «Недвижимость в таких странах, как Австрия и Германия, дает стабильный доход, плюс сам объект дорожает с течением времени. Аренда покрывает платежи по ипотеке и при грамотном управлении и оптимизации налогообложения дает заработок. Доходность доходных домов составляет 3−5% годовых. Но удаленному инвестору понадобится помощь управляющей компании. Выгоднее покупать доходные дома на 10−18 квартир, так как в этом случае менеджмент обходится дешевле», — отметила эксперт. Но все же она не рекомендует выбирать доходные объекты по принципу «чем дешевле, тем лучше». Небольшие ликвидные доходные дома в хороших районах стоят от 1,5 млн до 2,5 млн евро. С учетом того, что банки Германии выдают ипотеку в размере 50% от стоимости объекта, может хватить минимум 750 тыс. евро собственных средств (без учета дополнительных расходов на комиссии и налог на покупку — до 7−10% сверх цены).

В части выбора городов, по ее словам, стоит ориентироваться на мегаполисы с развитым рынком труда: если есть работа, есть и арендаторы, а следовательно, можно быть уверенным в спросе на жилье и стабильном доходе. В Германии к таким городам относятся Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кельн и Мюнхен, в Австрии — Вена. Важно обращать внимание и на конкретный район: выгодно покупать доходный дом там, где арендная плата и спрос на недвижимость растут, число жителей увеличивается и планируются крупные инфраструктурные проекты.

Рынок аренды за рубежом достаточно популярен и разнообразен, поэтому прежде чем вкладывать свои инвестиции, стоит его внимательно изучить. С одной стороны, заманчиво стать владельцем доходного дома где-нибудь в Берлине, но с другой — необходимо тщательно изучить все возможные варианты, а также ознакомиться с внутренними правилами рынка аренды этой страны.

При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции.

В Украине возрождается бизнес доходных домов

В Украине постепенно начал возрождаться традиционный бизнес доходных домов, который до сих пор ассоциировался с царскими временами, широкими лестницами и мещанами. Сейчас он выглядит иначе: от элитных хором в центре столицы до дешевых квартир на окраине. Он становится все более популярным, хотя не всегда под брендом «доходный дом», а чаще всего — под другими названиями: хозяева предпочитают другие термины — «апарт-отель», «сервисные апартаменты» либо просто «гостевой дом». Но суть от этого не меняется: такой дом строится или выкупается специально для сдачи квартир в аренду. «Вести» выясняли, в чем отличие между арендой жилья в таком доме и традиционным съемом «у хозяина».

КАК ДОМ СТАНОВИТСЯ ДОХОДНЫМ

Дом становится доходным по двум схемам. Первая — новостройка: бизнесмен выкупает у строительной компании квартиры в целом доме, секции или подъезде (это более распространенное явление). После чего делает ремонт, завозит в них мебель и начинает сдавать в аренду. Второй и более популярный механизм сводится к выкупу у хозяев квартир в неновом доме.

Обычно предприниматели выбирают для этого небольшие строения, чаще двух- и трехэтажные, и дают риелтору задание расселить их: предложить хозяевам другое, более комфортное жилье — обмен, либо обмен с доплатой, либо и просто выкуп жилья. «Самые интересные объекты — ближе к центру (ул. Жилянская, Федорова, Урицкого, Тарасовская и др.), ведь в этих районах выше ставки аренды», — поясняет гендиректор АН «Благовест» Ирина Луханина.

Затем риелторы собирают жильцов и обсуждают с ними варианты расселения: предлагают квартиры для переезда и компенсации. Фактически дом скупают поквартирно. Если удается договориться со всеми, то хозяин решает, что дальше делать со зданием.

Иногда его сносят и строят на его месте новое, но гораздо чаще ограничиваются капитальным, а то и частичным ремонтом. Порой надстраивают мансарду либо просто перекрашивают фасад и делают косметический ремонт в парадных. Довольно часто бывшие квартиры переоснащают под офисы, потому что ставки аренды выше, чем по квартирам.

От момента решения потенциального инвестора сделать дом доходным до заселения первых арендаторов проходит около 2,5 лет: около года уходит у риелторов на расселение жильцов, 1,5 года — на ремонт/реконструкцию здания. «Доходный дом приносит доход одному конкретному хозяину. Но во всем остальном зачастую это обыкновенная аренда», — поясняет Луханина.

ЭЛИТУ МОГУТ И ПОСУТОЧНО СДАВАТЬ

Активно в последние годы развивается элитный сегмент доходных домов. Правда, этот бизнес находится на грани с гостиничным, и его называют апарт-отельным. В Киеве инвесторы в первую очередь ориентируются на центральную часть города: под апарт-отели реконструированы дома в переулке Шевченко (практически Майдан Незалежности), ул. Пирогова (рядом с Владимирским собором) и Дмитриевской (вблизи площади Победы). Обычно бизнесмены придерживаются формулы 50 на 50 (50% — съем помесячный, 50% — посуточный). «В условиях острой конкуренции аудиторию суживать нельзя. Плюс цена посуточной аренды выше, а, соответственно, экономически выгоднее. Идеально — это сочетание двух форматов, как у нас — апарт-отель. «Низкие» сезоны сглаживаются за счет долгосрочных клиентов, а в «высокий» сезон более высокий средний отпускной тариф краткосрочной аренды генерирует более высокий доход», — объяснила «Вестям» маркетинг-менеджер DEOL Partners (девелоперская и управляющая компания сети Senator Apartments) Валентина Бердинских.

Как и в классических доходных домах, здесь есть набор обязательно предоставляемых услуг: консьерж, круглосуточная охрана, уборка апартаментов, предоставление питьевой воды, кофе и чая, беспроводной интернет, паркинг и др. Цены в таких апарт-отелях сложно назвать доступными: проживание в Senator Apartments варьируется от 75 евро до 250 евро в сутки, в зависимости от размера апартаментов и длительности проживания — чем дольше срок, тем больше скидки.

В «Бессарабка апартаменты» на Бассейной сдаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Под отель выкуплено три этажа жилого дома. На первом расположены технические службы. «Из долгосрочных клиентов — командировочные и те, кто приезжает в Киев на лечение. У нас что-то среднее между квартирой «от частника» и отелем. Из-за Майдана большинство квартир пустуют. Делаем скидки 50% на квартиры, но это не помогает. Хотя у нас тихо, никаких погромов нет», — пожаловалась «Вестям» менеджер Нелли Игнатьева.

В апарт-отеле «Джаз» администрация подчеркивает, что несет ответственность за сохранность вещей постояльцев. Средняя стоимость проживания — 10 тыс. грн в месяц, но действует система скидок. «Смотря на какую сумму рассчитывает клиент. Точно сказать не могу, о цене за проживание договариваемся в частном порядке», — объяснила нам менеджер Наталья Баранова.

КВАРТИРЫ ПОШТУЧНО ОТ РАЗНЫХ ХОЗЯЕВ

Ниже расценки можно найти в среднем сегменте доходных домов: однокомнатная квартира здесь стоит от 6 до 12 тыс. грн в месяц, двушка — 6–18 тыс. грн (в зависимости от качества, размера квартиры и месторасположения). В этом случае очень распространена схема со сдачей квартир, которые находятся не в одном, а в нескольких домах. Далеко не всегда эти квартиры принадлежат одному собственнику. Владельцы могут быть разные, зато администрирование проходит централизованно. «Мы представляем интересы хозяев квартир, берем за поиск арендаторов и обслуживание квартиры 10% от получаемой арендной платы», — рассказал «Вестям» директор KievAccommodation Андрей Жирнов. 60 квартир, которыми занимается его компания, находятся в центре Киева: на улицах М. Житомирская, Софиевская, Владимирская, Костельная, Пушкинская, Трехсвятительская.

Из плюсов поселения такими вот компаниями-администраторами можно выделить размещение жильцов без уплаты комиссионных (тех, что берут агентства недвижимости, когда подыскивают квартиру в аренду). Если говорить о сервисе — это техническая поддержка (от замены перегоревшей лампочки до ремонта смесителя и стиральной машинки), возможна организация (за дополнительную плату) регулярной уборки помещения. На управляющей компании — и организация всех видов коммуникации: жильцов с хозяевами (все виды оплат), решение форс-мажорных вопросов с жэками и соседями. «На нашей памяти заливало, да и то слегка, только пару раз. Но на время ремонта мы готовы предоставлять квартиру для переселения», — говорит Жирнов. Если арендатор желает поселить с собой кота, в качестве залога берется плата не за один месяц, как обычно, а за два.

Инфографика Разница между доходным домом и традиционным съемом жилья

С ДОПЛАТОЙ ЗА КОТА

А вот доходные дома эконом-класса представляют собой чуть ли не засекреченные объекты. Объявления об аренде такого жилья не найти в интернете или в базе данных столичного брокера. Телефоны администратора передаются от знакомых к знакомым.

Как выяснили «Вести», такие дома образуются, как правило, в четырех- пятиэтажных новостройках, возведенных не более пяти лет назад специально для сдачи жилья внаем. Здесь сдаются как комнаты (по цене 1400–1500 гривен в месяц), так и отдельные квартиры (однушку можно снять за 3 тыс. грн).

Практически все недорогие доходные дома расположены в спальных районах Киева и в пригороде. Их владельцы — непубличные личности, так что их имена не афишируются. Один из самых крупных хозяев (в его собственности находится пять домов), по слухам, владеет бизнесом по производству керамической плитки. Вероятно, поэтому опознавательный знак его домов — лестничные пролеты и коридоры, облицованные плиткой.

Постояльцы хвалят жилье. Во-первых, по документам все легально: с арендатором подписывают договор и выдают чеки на все платежи. Во-вторых, в квартирах чисто и уютно, моментально решаются технические проблемы, устраняются поломки — в доме действует своя служба сервиса. Есть уборщица, которая следит за чистотой в подъездах, и охрана. Все это — за счет арендодателя. Единственная проблема — это наличие «комендантского часа»: возвращаться домой рекомендуется до часа ночи, иначе придется вести мирные переговоры с охраной.

Администратор одного такого доходного дома, Владимир, сообщил «Вестям», что цена аренды однокомнатной гостинки не изменилась за последние два года — 3 тыс. грн. Но свободных квартир в доме нет. Зато свободная квартира нашлась в доходном доме, расположенном в поселке Белогородка под Киевом. Стоимость проживания в однокомнатной квартире здесь те же 3 тыс. грн. «Подписываем договор на шесть месяцев. Если и нас, и вас все устраивает, то перезаключаем соглашение каждые полгода, — рассказала «Вестям» подробности администратор Ольга. — Помещения сдаются в состоянии «после ремонта». Комнаты меблированы, но можно привозить и свою мебель. За домашних животных (кота или маленькую собаку) доплата — 200 гривен в месяц».

СВОБОДНЫЕ МЕСТА БЫВАЮТ РЕДКО

По словам администраторов, квартиры в доходных домах освобождаются редко. Тут живут по два года и дольше. И немудрено. Во-первых, у частников снимать дороже. Например, в той же Белогородке однокомнатная квартира с ремонтом сдается минимум за 4 тыс. грн.

Во-вторых, у постояльцев доходных домов возникает минимум проблем с соседями и текущим ремонтом. Теоретически тех, кто снимает квартиры у частных лиц, тоже должен защищать от таких проблем договор аренды. Но на деле этот документ практически бесполезен. «С точки зрения арендатора, нет разницы, с кем заключен договор. Договора аренды заключаются на «белой бумаге» без нотариального заверения. Хоть они и имеют юридическую силу, на моей практике не встречалось случаев, когда спор между арендатором и арендодателем решался бы через суд», — рассказал «Вестям» член правления Союза консультантов по недвижимости Украины Иван Кудояр. Кроме того, вопросы по ремонту и поломкам техники не прописываются в договоре, а решаются в частном порядке. То есть успех зависит от наличия совести у владельца квартиры.

ПОЧЕМУ ИХ МАЛО

Бизнес доходных домов достаточно хлопотный и не приносит баснословных прибылей, поэтому пока им занимается не очень много предпринимателей. Некоторым даже не удается выйти на окупаемость. Один из проектов на Подоле, развивавшийся в формате доходного дома, сейчас выставлен на продажу, и, поговаривают, именно по этой причине. «Рынка профессиональных управляющих такими объектами практически нет по понятным причинам: не каждый владелец доверит квартиру в управление, а тут целый дом отдать! Будущего управляющего стараются брать в инвестиционные партнеры, что уменьшает риски низкого качества управления доходным домом. Правильно организованный бизнес приносит 12–18% в год при входном билете порядка $10 миллионов для здания в Киеве», — пояснил нам управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

ЛИЧНЫЙ ОПЫТ

По душам: 800 гривен за допместо для брата

«Cнимал однушку в доходном доме в Бортничах за 3200 грн и всем был доволен: когда трубу один раз прорвало, переселили в другую квартиру в том же доме и за день починили. Испортилось впечатление, когда брат приехал. Выяснилось, что за подселение более чем на один месяц нужно доплатить 800 грн (консьерж тут же все сообщила). Мы посоветовались с братом и решили, что снимать отдельную квартиру будет дороже, и доплатили. Но как только брат съехал, я платить перестал», — рассказал нам Александр.

Минусы: Нет отдельной кухни и далеко транспорт

«У меня была мысль снять в Киеве квартиру в доходном доме. Но, побывав на месте, от такой аренды отказалась. Во-первых, жилье было очень далеко от общественного транспорта. Во-вторых, в квартире нет отдельной кухни — ее заменяет кухонный уголок прямо в комнате. Это значит, что все вещи пропахнут борщами и котлетами. В-третьих, отсутствовала стиральная машинка, мол, есть своя прачечная. Но как по мне, носится со своим нижним бельем по коридорам не очень удобно. А стирать в тазике и сушить на батарее как-то не хочется», — рассказала Елена из Одесской области.

Свой круг: Забыл о шумных соседях

«Долгое время снимал частную квартиру, и почти всегда не везло с соседями. То ремонт делали круглосуточно, то курили на лестничной клетке или шумела молодежь. И это при том, что жилье снимал не самое дешевое. Я уже рассматривал аренду дома, но этот вариант, как и гостиница, был для меня дороговатым. Доходный дом стал просто решением всех проблем. В таких домах живут преимущественно бизнесмены и люди с достатком. Я забыл о шумных соседях и доволен сервисом», — говорит Игорь Скорик, предприниматель из Киева.

По теме В столице снизилось количество сданных в аренду квартир

Бизнес-центр «Доходный дом Шервуд» — 1-й Люсиновский переулок, 3Б. Аренда офисов в БЦ «Доходный дом Шервуд»

Класс здания B+

Москва, 1-й Люсиновский переулок, 3Б

Как доехать

• Добрынинская170 м
• Серпуховская220 м
• Октябрьская680 м

Общая информация

• расположениеЦентральный АО
• район Москвы Замоскворечье
• аренда помещений12-41 м²
• арендная ставкаот 23 000 ₽/м²

Аренда офисов в БЦ «Доходный дом Шервуд»

Характеристики бизнес-центра «Доходный дом Шервуд»

Общие сведения

• Парковочный коэфф 1 м/м на 200 м²
• Общая площадь4686. 0 м²
• Кол-во этажей6
• ПарковкаНаземная, Аренда, 15 500 ₽, НДС включен
• Интернет провайдерыМГТС (MGTS), Комстар (Сomstar)
• ИФНС5 (7705)

Инфраструктура бизнес-центра

• Ресторан
• Магазин
• Кафе
• Банкомат

Расположение бизнес-центра

• Россия, Москва:
  Центральный АО
  Замоскворечье район
• Как добраться:
  метро Добрынинская
  1-й Люсиновский переулок, 3Б
• Рядом находятся
  множество автомобильных
  парковок

Рейтинг бизнес-центра от профессионалов

8,5Общий рейтинг

• Фасад
• Входная группа
• Общие помещения
• Рсстояние от метро
• Инженерия

Дополнительная информация

Арендаторы

• BluestoneУслуги
• Lagrange GroupФинансы, страхование
• Mickey TravelТуризм, гостиничный бизнес
• АКАДЕМИЯ ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯОбразование, карьера
• Альянс ОМУслуги
• АспектАвто-мото
• АССОЦИАЦИЯ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯОбразование, карьера
• Васковия-ЦентральноеНедвижимость
• ДомЭльНедвижимость
• Кафе-хинкальняТорговля
• МИЦ-недвижимостьНедвижимость
• НОРТЕКДом, мебель, интерьер
• Огма-ХаусДом, мебель, интерьер
• ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ АУДИТОРСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИОбразование, карьера
• Рай ТревелТуризм, гостиничный бизнес
• РаутЭстейтНедвижимость
• СамсэтТранспорт и логистика
• СпортгруппТорговля
• Тур-атташеТранспорт и логистика
• Ценный СоветОбразование, карьера

Парковки вокруг

• 1-Й Люсиновский переулок, дом 3Б25 м
• 1-Й Люсиновский переулок, дом 562 м
• 1-Й Люсиновский переулок, дом 567 м
• 1-Й Люсиновский переулок, дом 3Б68 м
• 1-Й Люсиновский переулок, дом 3Б71 м
• 1-Й Люсиновский переулок, дом 593 м

Бизнес в многоквартирном доме

Большое предложение офисных площадей и высокая конкуренция на рынке требуют от инвесторов поиска уникальных решений. В последнее время наблюдается рост интереса к офисам, расположенным в исторических отреставрированных многоквартирных домах.

Краков может похвастаться красивыми историческими зданиями, которые особенно выделяются в центре города. Этот регион также является наиболее привлекательным для потенциальных арендаторов, ищущих престижное месторасположение и хорошую транспортную развязку.Однако окрестности Старого города в значительной степени используются, что заставляет инвесторов искать другие решения, кроме строительства нового здания. Как следствие, они используют существующие городские территории, развивая там свой бизнес и оказывая хорошее влияние на внешний вид зданий. Старые, ветхие здания перестают быть неприятными и начинают предлагать современные аккуратные помещения не только жилые, но и офисные, коммерческие и обслуживающие.

Историческое здание — проблема или престиж?

Тенденция ремонта старых многоквартирных домов особенно заметна в Варшаве.Стоит упомянуть, например, Le Palais на улице Próżna 9, отремонтированный Dom pod Gryfami или Pałac Młodziejowskiego . В Кракове также наблюдается тенденция интереса офисных инвесторов к такой недвижимости. Бывшая небольшая поставка этих зданий может быть связана с беспокойством, вызванным неизбежными проблемами, которые ждут застройщика и главного подрядчика во время ремонта.

Некоторые исторические здания находятся в официальном списке исторических мест, а это означает, что в течение всего процесса ремонта требуется сотрудничество с реставратором исторических мест, который следит за культурным наследием места.Инвестор, который начинает реновацию здания, имеет собственный проект, который он хочет воплотить в жизнь. Могут возникнуть проблемы, если эти проекты будут противоречить концепции реставратора, как, например, в случае с отелем Forum в Кракове или отелем Cracovia.

Если здание не требует консультации с реставратором, процедуры, касающиеся проекта и реставрации, в основном зависят от цели и концепции инвестора. В большинстве случаев планируется реставрация многоквартирного дома с сохранением всех оригинальных деталей и внедрением современных решений.Это особенно сложно сделать, так как они должны естественным образом сочетаться с исторической архитектурой здания и, в то же время, повышать комфортность и соответствовать ожиданиям потенциальных арендаторов.

Где история встречается с современностью

Widok Development Sp. z o.o. Компания взялась за непростую задачу по ремонту многоквартирного дома в Кракове и наконец создала современное, но стильное место на улице Раковицкой 8.В здании 14 эксклюзивных апартаментов, а на двух верхних этажах расположены роскошные двухуровневые двухуровневые апартаменты. Rakowicka 8 также может заинтересовать компании, которые ищут престижное, роскошное и уникальное место с хорошей локализацией, но не нуждаются в большом пространстве. Офисные помещения расположены на первом этаже и состоят из блоков площадью от 150 до 300 м².

Основными целями инвестора были доведение здания до его былой славы, реконструкция как можно большего количества оригинальных элементов и придание ему уникального характера путем выявления исторических архитектурных мотивов и деталей, все в сотрудничестве со специализированными консультантами. — комментирует Адам. Микулински, руководитель проекта AIM Engineering , компании, ответственной за ремонт, также выполняет обязанности нового инвестора.

История здания восходит к 1911 году, когда Давид Гроннер решил построить угловой многоквартирный дом на участке, ранее принадлежавшем саду стрелкового товарищества. В результате получился уникальный объект с впечатляющим декоративным фасадом.

На пути к совершенству

Ремонт этого уникального многоквартирного дома был непростой задачей. Ее пыталась выполнить группа экспертов, которая пыталась спроектировать переход между жилым зданием и домом, который будет включать жилые, служебные и коммерческие помещения.

При проектировании, а затем при реализации нам пришлось преодолеть множество препятствий, связанных с особенностями исторических построек. Один из них соответствовал действующим техническим и строительным нормам, особенно правилам противопожарной защиты, и в то же время пытался сохранить исторический облик дома. Примером может служить производство дорогих систем удаления дыма, эвакуационного освещения и установка противопожарных окон.Благодаря этому можно было использовать оригинальную веерную лестницу в качестве пути эвакуации , — вспоминает Адам Микулински.

Во время строительных работ, проводимых генеральным подрядчиком — компанией Dorimpex — было несколько сюрпризов, которые часто сопровождают этот вид инвестиций. Во время земляных работ, которые включали углубление фундаментов и укрепление фундаментов, нам много раз приходилось изменять конструкцию основания в связи с существующими условиями.Чтобы преодолеть эти препятствия, нам потребовалось сотрудничество между проектировщиками, подрядчиком и инвесторами. Его координировала команда AIM , — подчеркивает Адам Микулински.

Эффектный эффект

Первое впечатление производит очень декоративный фасад в стиле модерн. Внутри впечатляющая и тщательно отреставрированная мебель, такая как аутентичная дверь или оригинальные кафельные печи.

Здание привлекает не только историческим стилем, но и современными решениями, которые повышают комфорт и делают помещения конкурентоспособными на современном, требовательном рынке коммерческой недвижимости.В здании был установлен лифт на 8 человек (дополненный зеркалами под старину и классической плиткой) и высококачественная система видеонаблюдения, позволяющая вести наблюдение в течение всего дня.

Венцом работы команды инженеров AIM является возвращение былой славы многоквартирному дому в стиле модерн на улице Раковицкой 8, который теперь был улучшен современными системами безопасности и комфорта. Это заметное угловое здание, расположенное на очень оживленной улице в центре Кракова, , — резюмирует Адам Микулински.

Компания Immobillo Group отвечает за коммерциализацию здания.

Многоквартирный дом

Что такое многоквартирный дом?

Под многоквартирным домом понимается любое многоквартирное жилое здание, сдаваемое в аренду. Однако в США это обычно ассоциируется с сообществами с низким доходом и переполненными, запущенными или низкокачественными условиями жизни. Многоквартирные дома возникли во времена роста промышленной революции и внезапного притока людей, переезжающих в города, но сегодня их можно ассоциировать с трущобами, жилищным фондом в центре города или проектами жилья для малоимущих.

Ключевые выводы

• Многоквартирный дом обычно относится к жилым единицам с низким доходом, которые характеризуются высокой заполняемостью и условиями ниже среднего.
• Многоквартирные дома впервые возникли во время промышленной революции в США и Европе, когда бедняки из страны устремились в города в поисках работы на фабриках и нуждались в жилье.
• Многоквартирные дома характеризуются тем, что многие люди живут под одной крышей в ужасных условиях.

Общие сведения о многоквартирных домах

Слово «многоквартирный дом» исторически означало любой тип постоянной жилой недвижимости, используемой для сдачи в аренду. Это может относиться к домам, земле и другим зданиям, а также к правам, закрепленным за этим имуществом. В Шотландии это слово все еще используется в основном таким образом, особенно когда речь идет о многоквартирном здании. Это слово также используется в некоторых юридических целях. Например, «доминирующий многоквартирный дом» — это поместье, на которое распространяется сервитут, а «обслуживаемый многоквартирный дом» — это имение, на которое распространяется бремя сервитута.

Однако в США это слово стало преимущественно обозначать многолюдный ветхий многоквартирный дом для арендаторов с низкими доходами. В этом типе здания обычно есть много квартир под одной крышей, разделенных стенами, чтобы каждая семья могла уединиться. Договор аренды обычно включает договор, в котором указывается период, на который квартира будет сдана в аренду арендатору, и стоимость аренды имущества.

Эволюция многоквартирных домов

Во время промышленной революции было построено много многоквартирных домов для проживания семей рабочего класса, многие из которых переезжали в города для работы на производстве.Другие здания, такие как дома среднего класса или склады, были перепрофилированы под многоквартирные дома. Эти переделанные здания были известны как «лежбища», по названию скопления гнезд. В 1867 году законодательный орган штата Нью-Йорк принял Закон о многоквартирных домах, в котором многоквартирным домом считалось любое здание, сдаваемое в аренду по крайней мере трем семьям, каждая из которых живет самостоятельно, но разделяет холлы, лестницы и дворы. В конце XIX века многоквартирные дома стали контрастировать с многоквартирными домами среднего класса.

Некоторые из самых известных многоквартирных домов существовали в Нижнем Ист-Сайде Манхэттена в девятнадцатом веке. Многие из них были трех- и четырехэтажными, переоборудованными в так называемые «железнодорожные квартиры», во многих комнатах не было окон. Эти здания были плохо отрегулированы и находились под постоянной угрозой обрушения или пожара. Коммунальные водопроводные краны и унитазы часто можно было найти в узких промежутках между многоквартирными домами. В отчете за 1865 год утверждалось, что 500 000 человек жили в многоквартирных домах.Многие из этих жителей были семьями иммигрантов.

Закон о многоквартирных домах 1901 года значительно улучшил жилищные условия, потребовав улучшения освещения и противопожарной защиты, а также потребовав замены уборных на внутренние туалеты, подключенные к городской канализации. В то время Нижний Ист-Сайд был одним из самых густонаселенных места на земле.

Многоквартирных домов | Encyclopedia.com

По мере роста городов во время промышленной революции увеличивалось и влияние правительства на их рост.Градостроители пытались бороться с перенаселенностью через города-сады (спланированные сообщества, предназначенные для сохранения зеленых насаждений) и зонирование (разделение городов на участки для домов, предприятий и фабрик). Первый закон о зонировании был принят в Нью-Йорке в 1916 году и дал обществу контроль над использованием земли и строительством. В течение десяти лет более тысячи городов по всей Америке примут законы о зонировании в надежде контролировать не только использование земли, но также высоту и использование зданий.

Проблемы роста городов

Хотя принятие законов о зонировании означало серьезный переход к государственному вмешательству на рынке, эти законы в значительной степени имели отрицательные результаты. Законы о зонировании не поощряли достаточное жилище и не обеспечивали основы для координации жилищного строительства и городского планирования. В результате вместо хорошо спланированных городов возникла большая перенаселенность и тип жилого (жилого) дома, названного многоквартирным домом.

Многоквартирный дом был первым стилем многоквартирных домов.К 1903 году в восьмидесяти двух тысячах многоквартирных домов Нью-Йорка проживало почти три миллиона человек, почти все из которых занимали низшую экономическую ступень общества.

Многоквартирное жилье не имело никаких преимуществ, кроме дешевой аренды. Здания возводили вплотную друг к другу, чтобы не было газонов. Нижний Ист-Сайд Нью-Йорк на рубеже веков был типичным многоквартирным гетто (бедный, охваченный преступностью район города). Здесь основные доходные дома были пятиэтажными и вмещали двадцать трехкомнатных квартир, по четыре на этаж.В каждой квартире или квартире была передняя комната, небольшая спальня и кухня общей площадью 325 квадратных футов. Единственное помещение, которое получало свет или вентиляцию (воздух), было передним помещением. Однако, поскольку вокруг него были построены другие многоквартирные дома, свет и вентиляция были отключены.

В многоквартирных домах, построенных до 1867 года, не было туалетов, душевых и даже проточной воды. Общие (используемые всеми арендаторами) туалеты располагались между зданиями, ближе к задней части участков, и могли быть подключены или не подключены к общественным канализационным линиям.Мусор вывозили в большой ящик, стоящий перед зданиями, но вывозили его нерегулярно. Многие дома остались без отопления. Отапливаемые здания представляли серьезную угрозу для здоровья. Пары и дым от угольных обогревателей не могли уйти без надлежащей вентиляции.

Проведены реформы

Первый жилищный закон, принятый в 1867 году, требовал, чтобы в многоквартирных домах был один туалет на каждые двадцать жителей. По возможности эти туалеты должны были быть подключены к канализационной сети.Следующий закон был принят в 1879 году и требовал, чтобы все новые многоквартирные дома были построены так, чтобы в каждой комнате был воздух. Согласно старому плану этажа многоквартирного дома, большинство существующих внутренних комнат не имело доступа к внешним стенам. Инженеры-строители решили эту проблему, разработав схему «гантели», в которой воздушная шахта, проходящая через здание, была сделана с выемками, тем самым обеспечивая воздухом все комнаты.

Этот же закон требует, чтобы туалеты во всех многоквартирных домах были подключены к канализационным линиям и оборудованы системой смыва после использования.Нередко неочищенные сточные воды разбрасывались по всему многоквартирному двору.

Якоб Риис, репортер, ставший реформатором

Якоб Риис (1849–1914) эмигрировал из Дании в Америку в 1870 году в возрасте двадцати одного года. Он стал репортером New York Evening Sun и быстро стал известен как пионер фотожурналистики. Риис делал собственные фотографии, чтобы сопровождать рассказы, которые он писал о ситуациях, которые он видел в новой стране, которую он сразу полюбил.

Риис начал фотографировать и документировать условия жизни в трущобах Нью-Йорка.Он собрал свои работы в новаторской книге под названием How the Other Half Lives . Опубликованное в 1890 году, оно привлекло внимание влиятельного человека к Риису, который однажды станет двадцать шестым президентом Соединенных Штатов. Президент Совета комиссаров полиции Нью-Йорка Теодор Рузвельт (1858–1919; служил в 1901–09) и Риис стали верными друзьями и вместе возглавили движение за жилищную реформу в городе. Считается, что Риис опубликовал информацию о бедственном положении городской бедноты Америки.Две другие его книги по фотожурналистике: Дети бедных (1892) и Дети многоквартирных домов (1903).

Усилия Рииса в области фотожурналистики были частью нового типа журналистики, называемого сбором грязи. Muckrakers разоблачили скандальные и неэтичные практики в авторитетных учреждениях Америки. Некоторыми из наиболее известных сборщиков грязи были Ида Тарбелл (1857–1954), написавшая серию о Standard Oil Company; Аптону Синклеру (1878–1968) за разоблачение опасностей и плохих условий труда в мясоперерабатывающей промышленности в Чикаго; и Линкольна Стеффенса (1866–1936) за расследование скандалов между политиками города и штата.Muckrakers работали бок о бок с реформаторами в течение позолоченного века и прогрессивной эры .

Несмотря на жилищное законодательство, многоквартирная жизнь оставалась опасной и унылой. Самый далеко идущий закон был принят в 1901 году. Закон о многоквартирных домах не только требовал улучшения вентиляции, туалетов и освещения, но и устанавливал стандарты, которые практически запрещали строительство зданий на участках шириной 25 футов. Вновь построенные многоквартирные дома должны были быть шире и иметь больше места. Высокоэффективный закон 1901 года требовал, чтобы существующие многоквартирные дома были модернизированы, чтобы соответствовать новым, более строгим стандартам.С принятием закона была создана Комиссия по многоквартирным домам — комитет, который проверял жилищные условия и следил за соблюдением законов.

Объект домовладельцев

Владельцы многоквартирных домов были в ярости из-за принятия закона 1901 года. Они считали, что его прохождению нет оправдания, и что его новые стандарты были слишком жесткими. В конце концов, их арендаторами были в основном бедные ирландские иммигранты , привыкшие к тесноте. Арендодатели настаивали на том, что их арендаторы не возражают против плохих условий; быть вынужденным делать улучшения сократит количество прибыли, получаемой от каждого здания.К 1902 году, когда шли улучшения, помещики осознали, что навязанные изменения не были столь радикальными, как они боялись.

Чтобы соответствовать новым требованиям, домовладельцам пришлось обновить старые здания, установив световые люки в коридорах, чтобы обеспечить естественное освещение в течение всего дня. Чтобы помочь жильцам с наступлением темноты, домовладельцы должны были следить за тем, чтобы лампа горела от заката до восхода солнца на лестницах первого и второго этажей. Внутри квартир домовладельцам приходилось вырезать часть стены, которая обеспечивала круглосуточное затемнение внутренних комнат, чтобы свет из внешней комнаты попадал внутрь.

Самым спорным аспектом закона 1901 года из-за его дороговизны было требование убрать все обычные туалеты. Теперь в каждом здании должен был быть один санузел на каждые две семьи. Эти туалеты по возможности должны были быть построены внутри зданий, будь то в недавно построенных многоквартирных домах или в уже существующих. Все без исключения туалеты должны были быть подключены к канализационным трубам, даже если эти линии нужно было построить. Большинство домовладельцев игнорировали закон до тех пор, пока им не пришлось его соблюдать.Еще в 1918 году поступали сообщения о многоквартирных домах с наружными туалетами, которые все еще используются.

U * X * L Энциклопедия истории США

Tenant Net — Права арендаторов и арендаторов

TenantNet ® фокусируется на Нью-Йорке и штате Нью-Йорк. Также доступна информация из других областей. АРЕНДОДАТЕЛЬ, н.Столп общества как необходим для его существования, как клещ для гончей. — Словари дьявола Информационный бюллетень для арендаторов Нью-Йорка — Подпишитесь | Архив Свяжитесь с нами Мелкий шрифт, отказ от ответственности, информация о товарных знаках и авторских правах Политика конфиденциальности Свяжитесь с TenantNet здесь (c) 1990-2015 TenantNet (R), Tenant Network ™ TenantNet (R) (также известная как TenantNetwork ™) не является службой направления квартир или брокерской службой, не является связан с любым человеком или компанией в сфере недвижимости, является не связан или не связан с каким-либо государственным учреждением, политической партией или идеологии и не получает финансирования ни от одного из вышеперечисленных.Информация, содержащаяся на TenantNet считается точным и актуальным, если не указано иное, и только в информационных целях. TenantNet не может выступать в качестве вашего адвоката (и мы не адвокаты) и делает никаких заявлений, явных или подразумеваемых, что информация содержала в TenantNet могут или будут использоваться или интерпретироваться каким-либо определенным образом любым государственным органом или судом. Мы можем в некоторых случаях и тем кто заинтересован, предложите адвокатов или общественные организации арендаторов контакт для индивидуальной помощи в случае. Tenant Network — это неформальная сеть арендаторов и лидеров арендаторов, которые активно участвует в ассоциациях арендаторов и / или сообществе группы. (c) 1990-2015 TenantNet

Что будет после дома на одну семью?

Вот эксперимент: попросите любого ребенка нарисовать дом. Как и следовало ожидать, вы получите нежно прорисованный куриный скретч классического дома на одну семью.Два этажа, двускатная крыша, может быть, дымоход. Так выглядит дом. Вот что такое дом . Ага.

Это архетип, который мы несем с собой во взрослую жизнь. Представление о доме на одну семью как надлежащей единице измерения американского дома настолько глубоко укоренилось в нашей культуре, что кажется почти глупым указывать на него. Но, как пишет автор и специалист по городской политике Дайана Линд в своей новой книге, Дивный новый дом: наше будущее в более умном, простом и счастливом жилье , дома, какими мы их знаем, — относительно новое явление.

Диана Линд, Колин М Лентон

Линд описывает развитие односемейного дома до начала 20 века, когда сочетание факторов — некоторых зловещих (предубеждение против иммигрантов, проживающих в многоквартирных домах), и некоторых альтруистических (дома считались хорошим способом для семейного проживания). построить богатство) — к массовой миграции в пригород, усеянный отдельно стоящими домами.

У этого явления есть много плюсов, и, безусловно, индустрия дизайна извлекла выгоду из повсеместного распространения американского дома.Однако, как поясняет Линд, есть серьезные недостатки, начиная от воздействия на окружающую среду и обострения неравенства до удивительной эмоциональной стоимости жизни в относительной изоляции от наших соседей.

Более того, по ее словам, рост интригующих экспериментов, таких как совместное проживание, крошечные квартиры и уникальные жилищные кооперативы для пожилых людей, указывает на тот факт, что наш жилищный фонд сильно не соответствует нашим жилищным потребностям.

В разговоре с Business of Home Линд объяснил истоки нашей зависимости от односемейного жилья, что произойдет дальше и что все это может означать для дизайнеров интерьеров.

Один из самых интересных аспектов вашей книги — это откровение о том, что на протяжении большей части нашей истории как страны односемейное жилье не было нормой.
Идея жить как нуклеарная семья из четырех человек появилась совсем недавно. Это действительно необычно даже сегодня за пределами США. Если вы оглянетесь на то, как люди жили в США в 1700-х, 1800-х и даже в начале 1900-х годов, семьи будут жить со своими дальними родственниками. А молодые люди, отправляющиеся в город наладить свою профессиональную жизнь, будут жить в гостиницах, трактирах и пансионатах.

Пансионаты были профессиональными, но было также много семей, особенно в городах, которые [принимали] пансионеров на какое-то время. Это очень похоже на то, как мы думаем об Airbnb в наши дни. Было много людей, которые арендовали комнату в своем доме как способ получения дохода и добавили гибкости в свой дом — возможно, в нем жили бабушка, дедушка или родственник.

В целом идея жить с семьей из четырех человек была довольно необычной.

Когда американцы начали рассматривать дом на одну семью как вариант по умолчанию?
В конце 1800-х — начале 1900-х годов в городах было огромное скопление людей — особенно семьи иммигрантов с низким доходом, живущие в самых многолюдных условиях.Простой способ выделиться — это жить в очень малонаселенной местности, вдали от города, в пригороде, небольшой семейной единицей с собственным двором.

Итак, в идее отделения себя от этого переполненного многопоколенческого образа жизни были очень ранние классические и расистские компоненты.

«Brave New Home» утверждает, что жилищный фонд Америки не соответствует ее жилищным потребностям.

Были ли люди, которые продвигали идею дома на одну семью как идеал?
Начиная с 1918 года, возникло движение под названием «Собери свой собственный дом», которое поддерживалось Гербертом Гувером до того, как он стал президентом.Когда он работал в Министерстве торговли, а затем стал президентом, он был очень вовлечен в эту идею систематизации жилья и создания стандартизированных компонентов для строительства жилья — что было здорово, потому что это сделало жилье намного быстрее и дешевле в строительстве. Это помогло породить первую эру поощрения домовладения и домов на одну семью.

Похоже, что правительство сделало многое, чтобы побудить людей покупать такие дома.
Гувер был первым из ряда вмешательств.Во времена Великой депрессии экономическая политика поощряла домовладение посредством вычета процентов по ипотеке. Затем, в 1940-х и 1950-х годах у вас были такие вещи, как G.I. Билла, расширение автомагистралей и ряд других [инициатив] по поощрению модели загородного жилья.

Настоящим стимулом [часто] было создание 30-летней ипотечной ссуды, которая приводит к долевому участию в семейном строительстве дома. Это отличный способ разбогатеть. Проблема в том, что когда он доступен только для белых семей со стабильной работой, вы получаете двузначное неравенство в собственности на жилье между белыми и черными семьями.

Теоретически, плохо ли со стороны правительства поощрять людей владеть собственными домами?
Это смешанное. Вопрос в том, какой ценой вы его стимулируете? Налоговый вычет по ипотечным процентам — это самый большой налоговый стимул, который у нас есть, и он в первую очередь предоставляется богатым семьям. Недавно Kamala Harris и Cory Booker предложили арендаторам кредиты, которые могут быть созданы для поддержки людей, которые являются арендаторами. Но [без этого] это становится большим финансовым преимуществом [для домовладельцев].

Вы также посмотрите исторически на то, как жилищный спад уничтожил благосостояние поколений: 2008 год стал огромной [потерей] благосостояния для семей, особенно для цветных семей. И восстановить эту справедливость действительно сложно. Мы в основном согласились с тем, что именно так семьи должны создавать богатство, не задумываясь: как еще можно помочь людям приумножить богатство, не имея [эффекта] на уровне района, который может быть проблематичным?

Каковы недостатки повсеместного распространения домов на одну семью?
Первый из них заключается в том, что он заставляет каждую семью и домашнее хозяйство заботиться о себе.У этого есть проблемы экономического, социального и экологического характера. Благодаря совместному использованию большего количества ресурсов у нас будут более сильные и менее изолированные сообщества, меньший углеродный след и меньшая потребность в том, чтобы каждый везде ездил.

Есть ли признаки того, что наш жилищный фонд не соответствует спросу?
Посмотрите на жилье для престарелых: у вас есть более 55 сообществ, и пожилые люди выстраиваются в очередь вокруг квартала, чтобы попасть в них. Это не потому, что помещения такие разные, это очень специфический продукт для того, как они хотят прожить свою жизнь.Здесь есть удобства, сообщество и более легкий образ жизни. Это отличный пример того, как жилье, ориентированное на нишевую демографию, может удовлетворить потребность и обеспечить финансовый успех.

В книге вы говорите о том, что жилищный фонд не поддерживает семьи из нескольких поколений.
Мы стали свидетелями огромного роста количества людей, живущих между поколениями, — столько же, сколько в 1950 году. Я уверен, что после пандемии людей, живущих с родными и расширенными семьями, станет больше. Я знаю много людей, которые переехали к своим родителям, чтобы получить доступ к дневному уходу. Но дизайн жилья — огромная проблема для стольких людей [в этой ситуации]. Это просто не работает. На втором этаже спальни нет, там не хватает уединения.

Существующий жилищный фонд очень сильно ориентирован на одну семью: в нем нет двух кухонь или встроенной квартиры для свекрови. Я полагаю, что, если бы подобные продукты были легко доступны, мы бы увидели их невероятно подходящими, потому что там есть демографические данные.

Является ли «плотность» — когда больше людей живет ближе друг к другу — единой теорией того, как исправить жилищный фонд Америки?
Я думаю, что «варианты» — это единая теория.Во многих местах в Америке единственный вид жилья, который вы можете построить, — это дом на одну семью, который отвечает определенным требованиям в отношении отступов и минимальной площади в квадратных футах. Представьте себе возможность построить дуплекс в том же помещении, чтобы у вас была квартира для родственника — это было бы огромным преимуществом.

Правый. Во многом этому способствуют местные законы. Люди не только хотят односемейного жилья, но и застройщики заинтересованы в том, чтобы строить таким образом.
Есть ряд строителей, таких как Леннар, которые создали очень успешный тип жилья, называемый домом «следующего поколения», в котором есть Airbnb или апартаменты для родственников, поэтому строители начинают [сосредотачиваться] на этом типе Корпус.Проблема в том, что во многих местах зонирование этого не позволяет. Таким образом, это сочетание выработки политики и заинтересованности строителей в производстве различных типов жилья. Возможность построить больше типов жилья будет побуждать людей с разной ценой и на разных этапах жизни искать жилье, которое лучше соответствует их потребностям.

А как насчет эмоциональной стороны всего этого? Я думаю, многие люди до сих пор считают владение домом с частоколом и задним двором частью американской мечты.
Существует множество исследований, показывающих, что молодые люди больше заинтересованы в опыте, чем в вещах, что они не стяжательное поколение. Может быть, это именно то, что они могут себе позволить прямо сейчас, или это то, как они выросли после рецессии 2008 года — это не может быть долгосрочным предпочтением.

Но мы видим все меньше молодых людей, заинтересованных в этой модели владения. Они занимаются Rent the Runway, Airbnb, Lyft и Uber. У этой старой модели владения домом и автомобилем они увидели недостатки и переосмыслили ее.

Я уверен, что всегда найдется большая часть людей, заинтересованных в собственном доме, если это имеет финансовый смысл. Вопрос в том, как долго это будет продолжаться?

Если жилищный фонд все-таки переместится из односемейных домов, разве это не оставит у многих дизайнеров интерьеров?
Не думаю, что это правда. Сдвиг может заключаться в проектировании жилых интерьеров вместо проектирования других пространств. Например, концепция коливинга отличается сверхвысоким дизайном и очень хорошо сочетается с пространствами для коворкинга.Дизайн — это часть ценностного предложения.

Но я также думаю, что изменится стиль дома и то, как в нем будет применяться дизайн. Многие люди будут заинтересованы в том, чтобы максимально использовать свое пространство. Я не думаю, что это что-то новое, но, возможно, нам понадобится внести изменения. Например, не очень хорошо продумано, как жить из поколения в поколение в доме на одну семью. Я вижу, что дизайнеры действительно полезны в решении этой дизайнерской проблемы.Людям по-прежнему будут нужны места для жизни, просто это может быть не столько дом на одну семью.

Фото домашней страницы: Shutterstock

Закон о многоквартирных домах 1901 г.

Фотография многоквартирных домов Якоба Рииса, гр. 1900. Повышение осведомленности общественности о плохих условиях жизни привело к жилищной реформе, такой как Закон о многоквартирных домах 1901 года.

12 апреля 1901 года — это дата, когда законодательный орган штата Нью-Йорк принял Закон о многоквартирных домах 1901 года, более известный как «Новый закон» или «Новый закон о многоквартирных домах».Этот знаменательный момент в истории жилищного строительства Нью-Йорка стал результатом интенсивного давления со стороны групп по жилищной реформе, что привело к тому, что губернатор Теодор Рузвельт назначил комиссию для изучения вопроса о необходимости реформирования существующего жилищного законодательства в Нью-Йорке в 1900 году. В феврале 1901 года Комиссия представила отчет новому губернатору Бенджамину Б. Оделлу младшему (Рузвельт стал вице-президентом), рекомендуя новое законодательство. Законодательное собрание штата почти сразу же провело слушания, и 12 апреля 1901 года, всего через два месяца после того, как комиссия опубликовала свой отчет, был принят Закон о многоквартирных домах 1901 года.

Хотя вы, возможно, не знакомы с этим законом, его влияние и наследие в таких районах, как Гринвич-Виллидж и Ист-Виллидж, нельзя недооценивать, поскольку некоторые из наиболее характерных и вездесущих построек в этих районах являются «многоквартирными домами нового закона».

Термин «многоквартирный дом» является одновременно юридическим термином, кодифицированным в городских правилах, и словом, обычно используемым для обозначения определенного типа многоквартирного жилья. Согласно официальному определению Закона о многоквартирных домах 1867 года, многоквартирным домом является любое здание, в котором проживает более трех семей, каждая из которых живет и готовит пищу самостоятельно.В 1887 году это определение было официально расширено, и теперь оно включает те здания, в которых проживало всего три семьи. Тем не менее, термин «многоквартирный дом» обычно стал определять только те многоквартирные дома, построенные для бедных и в которых было мало удобств, требуемых более состоятельными жителями, например, частные туалеты, водопровод, газопровод и одно или несколько окон. в каждой комнате.

Хотя многие факторы способствовали плохим условиям жизни в переполненных многоквартирных кварталах Нью-Йорка, корень проблемы лежал как в разделении кварталов Нью-Йорка на узкие участки под застройку, обычно шириной 25 футов и подходящие для проживания одной семьи. рядные дома, а также форма собственности на отдельные участки, возникшие в результате этого раздела.Только со строительством многоквартирных домов, рассчитанных на двадцать или более домашних хозяйств, этот ограниченный размер участка под застройку стал проблемой.

Кармин-стрит, 31-33, постройка ок. 1859 г., добрачные дома 31-33 Кармин-стрит сверху; изображение любезно предоставлено Google Maps.

Точная дата строительства первого специально построенного многоквартирного дома на Манхэттене неизвестна, но часто восходит к 1820-м или 1830-м годам. Однако это было после гражданской войны и массовой миграции иммигрантов из Европы в США.С., после чего на улицах таких кварталов, как Нижний Ист-Сайд, Нижний Вест-Сайд и Саут-Виллидж, стало появляться большое количество построенных на заказ многоквартирных домов. Самые ранние многоквартирные дома были возведены до того, как появилось какое-либо существенное регулирование этого типа жилья. Первый закон, который регулировал физическую форму многоквартирных домов, был принят только в 1879 году и известен как «старый закон». Таким образом, первая волна многоквартирных домов, возведенных в Нью-Йорке до принятия этого закона, называлась «до-законными» или «до-старозаконными» многоквартирными домами.

Типичный жилой дом, построенный до принятия закона, был примерно четырехэтажным, и на узком участке шириной в двадцать пять футов вмещало от десяти до двадцати семей. Обычно на каждом из верхних этажей было по четыре единицы, на первом этаже находились пара магазинов и две квартиры в задней части дома. В каждой квартире было по две-три комнаты. Окна освещали только одну комнату в каждой квартире; таким образом, в большинстве комнат не было прямого доступа к естественному свету или свежему воздуху. Эти квартиры не были обеспечены ни газом, ни водой, хотя и газопровод, и водопровод уже проложены на улицах села.В некоторых многоквартирных домах был один водопровод с краном в холле на каждом этаже. Однако у большинства из них был и источник воды, и туалеты на неглубоком заднем дворе. В некоторых случаях туалеты располагались между передним зданием и задним многоквартирным домом, возведенным позади участка.

План многоквартирных домов на Томпсон-стрит, 170–178,

. Закон 1879 года явился результатом кампании реформаторов, обеспокоенных условиями во все более и более густонаселенных районах Нью-Йорка. В результате, Закон о многоквартирных домах 1879 года или «старый закон» на самом деле не сильно улучшил условия.Этот закон не повлиял на многоквартирные дома, которые уже были построены, или на рядные дома, которые были преобразованы в многоквартирные дома, и не сделал ничего, чтобы облегчить проблему возведения зданий для большого числа домашних хозяйств на узких участках. Однако закон преуспел в том, что запретил строительство зданий с внутренними комнатами без окон, требуя, чтобы все комнаты имели окна, выходящие на улицу, задний двор или внутреннюю шахту. Наиболее распространенной конструкцией, возникшей в результате этого требования, была «гантель», названная так потому, что требуемые воздушные валы создавали след здания, напоминающий форму груза гантели.Таким образом, эти старые многоквартирные дома иногда называют «многоквартирными домами с гантелями», что иногда ошибочно считают комментарием к массовому производству или механическому качеству их проектов.

К сожалению, шахты, требуемые законом 1879 года, были настолько малы, что не обеспечивали света и воздуха в квартирах ниже верхнего этажа; Вместо этого они стали вместилищами для мусора и образовали дымоходы, которые засасывали пламя с одного этажа на другой во время пожара. Кроме того, окна соседних квартир находились так близко, что уединение было практически исключено.Большинство многоквартирных домов в кварталах для иммигрантов, таких как Саут-Виллидж и Ист-Виллидж, по-прежнему строились с четырьмя квартирами по две или три комнаты на этаже, хотя в некоторых было только две квартиры на этаже, с комнатами, расположенными по прямой линии, одна за другой. , отсюда и возник термин «железнодорожная» квартира. Несмотря на свои недостатки, гантели были наиболее распространенным планом для многоквартирных домов на протяжении более двадцати лет, пока в 1901 году не был принят новый закон о многоквартирных домах.

208 Thompson Street, построенный в 1903 году.Редкий пример многоквартирного дома, который мог бы соответствовать требованиям нового закона о земельном участке шириной 25 футов

Провалы закона 1879 года стали очевидны почти сразу после его принятия, но владельцы чрезвычайно прибыльных многоквартирных домов (возврат инвестиций может быть до 20%) сопротивлялись изменениям. Только в начале двадцатого века усилия по реформированию принесли свои плоды с принятием Законодательным собранием штата Нью-Йорк нового Закона о многоквартирных домах 1901 года. Хотя этот закон официально не запрещал строительство многоквартирных домов на участках шириной 25 футов. , это затрудняло эффективное планирование таких зданий.Большинство новых многоквартирных домов было построено на участках шириной тридцать пять футов и более. В соответствии с требованиями закона, у этих многоквартирных домов были большие, хотя и относительно небольшие легкие дворы, и они занимали несколько меньше общей площади участка. Новый закон требует, чтобы во всех комнатах были окна, а в каждой квартире — собственный туалет. Еще одним важным аспектом закона было его влияние на старые многоквартирные дома. Закон требовал внесения ряда изменений, направленных на устранение опасных и антисанитарных условий в этих ранее существовавших многоквартирных домах.Изменения включали улучшенное освещение, запрет на использование вторых внутренних комнат без окон (положение позже было отменено) и требование добавления одного туалета на каждые две семьи.

Чтобы обеспечить необходимый свет и воздух для Закона о многоквартирных домах 1901 года, многоквартирные дома «нового закона», в отличие от своих «гантелей» предшественников, обычно выглядели как буквы «H», «C», «I» или «L». ‘сверху, оставляя значительное количество открытого пространства на участке. Другой общей чертой многоквартирных домов «нового закона» является то, что они, как правило, располагались на углах, потому что два уличных фасада помогли бы обеспечить необходимый свет и воздух для каждого окна, а это длинное узкое здание, тесно зажатое между двумя другими зданиями, такими как старый закон или многоквартирный дом не могли.

Новый многоквартирный дом в стиле нео-ренессанс на улице 240-242 East 4th Street, построенный в 1902 году Многоквартирный дом в стиле нео-ренессанс на 46 Avenue B, построенный в 1903 году Новые многоквартирные дома в форме буквы C на 242 East 4th Street и 46 Avenue B, с буквами H или «Я» сформировал нового соседа закона прямо под ним на изображении. Аэрофотоснимок любезно предоставлен Google Maps

Чтобы компенсировать меньший процент участка, который новые многоквартирные дома могли покрыть, и, следовательно, меньшее количество пространства, которое они могли построить, и доход, который они могли получить на каждом этаже, новые многоквартирные дома также были выше своих предшественников.В то время как до-законные многоквартирные дома редко превышали четыре этажа, а старые многоквартирные дома или многоквартирные дома с гантелями редко превышали пять, эти новые многоквартирные дома без лифта часто достигали шести или даже семи этажей в высоту. Таким образом, хотя новые законные многоквартирные дома предлагали своим жителям больше света, воздуха и основных удобств, чем предыдущие воплощения, они также предлагали почти немыслимые ежедневные подъемы для жителей своих верхних этажей.

Наконец, хотя это не имело особой связи с требованиями нового закона, новые многоквартирные дома почти всегда строились в стиле неоренессанса, который просто стал более модным примерно в то время, когда в 1901 году вступил в силу Новый закон о многоквартирных домах.Из-за более обременительных требований, предъявляемых к застройщикам в новом законе о многоквартирных домах, 1901 год был одним из самых загруженных лет для строительства нового жилья в Нью-Йорке, поскольку в начале года было построено много новых зданий, стремящихся превысить срок сдачи ужесточение требований нового закона.

** Большая часть информации для этого поста основана на отчете Эндрю Долкарта и GVSHP, The South Village, A Proposal or Historic Designation. Чтобы просмотреть полный отчет, щелкните ЗДЕСЬ.

Руководство по ведению легального домашнего бизнеса в Нью-Йорке

Изображение через Pexels

Выпекаете ли вы пироги на продажу, заботитесь о детях и домашних животных или устраиваете пасеку на крыше своего чердака в надежде продать свой мед на местном фермерском рынке, вести домашний бизнес в Нью-Йорке — это значит дело сложное. Есть много обстоятельств, при которых домашний бизнес легален, но не воспринимает ничего как должное.Есть бесчисленное множество городских и государственных правил для навигации. Если вы уличены в ведении нелегального домашнего бизнеса или просто бизнеса, который не полностью соблюдает правила, вы можете оказаться без источника дохода, столкнуться с выселением и крупными штрафами.

Фото через Pexels

Постановления о зонировании жилых предприятий

Город Нью-Йорк четко заявляет, что «ведение бизнеса из дома может быть законным», но есть некоторые предостережения.Как подчеркивалось: «Обычно ваше домашнее занятие (определенное Постановлением о зонировании §12-10) не может занимать более 25% жилого помещения — до 500 квадратных футов — и никто из сотрудников не может работать на месте». Единственное исключение — это те, у кого есть отряд «жить / работать», но таких отрядов сейчас очень мало. Скорее всего, если вы арендуете или владеете где-либо в пяти районах, вы находитесь в жилом зонированном здании, и на вас будет распространяться правило 25%. Для подтверждения посетите NYC Planning и введите свой текущий адрес в поисковую систему внизу страницы.

Обеспечение соответствия домашнего бизнеса нормативным требованиям

После того, как вы подтвердите, можете ли вы использовать все или только 25% вашего дома для деловых целей, вам нужно будет подтвердить, что ваш предлагаемый бизнес соответствует требованиям, и здесь все усложняется. Если вы писатель-фрилансер, редактор или веб-дизайнер, вам не о чем беспокоиться. Если вы открываете пекарню, детский сад, службу интерната для собак или птицеферму, вам нужно провести дополнительное исследование. Для демонстрации рассмотрим лишь несколько распространенных сценариев домашнего бизнеса.

Фото через Wiki Commons

Предприятия по производству продуктов питания — печенье, чизкейки и сальса запрещено

Для жителей Нью-Йорка нет ничего необычного в том, чтобы вести бизнес вне своей домашней кухни, но прежде чем вы наденете шляпу шеф-повара, вам нужно убедиться, что ваш бизнес по приготовлению еды на дому соответствует местным правилам. Если вы предлагаете испечь печенье, хлеб, фруктовые пироги с двойным тестом или пирожные, значит, вы в деле. Если вы хотите приготовить сырники, вам не повезло (сырники не подходят).Точно так же, как правило, подойдут конфеты, но не шоколадные. Точно так же клубничное варенье соответствует местным стандартам, а соленья и сальса — нет. На самом деле, если бизнес вашей мечты включает в себя все, что требует охлаждения, включая сыр, йогурт, молочные продукты, мясо, птицу, рыбу и даже приготовленные или консервированные овощи, вам придется пересмотреть свой бизнес-план.

Однако даже если продукт, который вы собираетесь производить, находится в утвержденном списке, вам необходимо подать заявление на получение лицензии «Домашний комбайн» в Департамент сельского хозяйства и рынков штата Нью-Йорк, и это только начало.Если вы планируете продавать свою продукцию оптом, вам также необходимо будет пройти регистрацию оптового бизнеса и получить свидетельство о защите пищевых продуктов и регистрацию поставщика налога с продаж (свидетельство о полномочиях). Если вы готовите еду дома, вам также необходимо убедиться, что все ваше оборудование, помещения для хранения и вывоза мусора находятся в отличном состоянии, поскольку предприятия по приготовлению пищи в домашних условиях подлежат регулярным проверкам. Наконец, имейте в виду, что если вы занимаетесь приготовлением еды на дому, вам нужно будет приобрести дополнительную страховку, так как страхование жилья может не действовать.

Via Scott & Elaine van der Chijs / Flickr

Уход за детьми на дому — снимите отпечатки пальцев, прежде чем начинать колыбельные

Многие няни просто негодуют, но если вы ведете домашний бизнес по уходу за детьми вне своей квартиры, делать это не рекомендуется. Как указано на веб-сайте Управления по делам детей и семьи штата Нью-Йорк: «Любая программа дневного ухода, планирующая обслуживать трех или более детей более трех часов в день на регулярной основе, должна получить лицензию или свидетельство о регистрации.Для получения этого сертификата заявитель должен показать, что программа дневного ухода соответствует требованиям, установленным государством для обеспечения здоровья и безопасности детей, находящихся под опекой ». Имейте в виду, что для этого вам необходимо предоставить доказательства того, что и вы, и ваш дом можете принимать детей каждый день. Среди множества требований это означает снятие отпечатков пальцев (подробности см. На веб-сайте Отдела услуг по уходу за детьми). Хотя этот процесс может показаться сложным, штат Нью-Йорк предлагает услуги на английском и испанском языках, чтобы помочь поставщикам услуг по уходу за детьми сориентироваться в процессе регистрации, бесплатный онлайн-курс ориентации и, в некоторых случаях, финансовые стимулы.

Через Wiki Commons

Городское земледелие — пчелы и микрозелени против свиней и коз

Двести лет назад сельское хозяйство было обычным делом даже на Манхэттене. Сегодня, если вы хотите заниматься каким-либо видом сельскохозяйственной деятельности, вам лучше переехать в северные районы штата, но есть несколько микро-сельскохозяйственных предприятий, которые можно легально вести в пяти районах. В большинстве случаев выращивание микрозелени на крыше и продажа их на местном фермерском рынке является законным, если вы убедились, что ваш сад на крыше соответствует местным строительным нормам и правилам. Некогда незаконные, домашние пасеки получили зеленый свет еще в 2010 году и теперь процветают по всему городу, но не забудьте зарегистрировать свой улей. Незарегистрированные ульи подлежат большим штрафам (подробнее о городском пчеловодстве читайте в предыдущем посте 6sqft).

Хотя микрозелень и пчелы, как правило, разрешены, если вы хотите вырастить живых существ крупнее пчел, у вас может оказаться мало вариантов. Вы можете выращивать кур на крыше или на заднем дворе, но петухи и другие птицы от гусей до индеек запрещены.Итак, если вы надеетесь заняться птицеводством, вы ограничитесь курением, но не предполагайте, что сможете продавать их яйца. Технически вы можете держать кур в Нью-Йорке, но только в качестве домашних животных. Поскольку выращивание цыплят на убой или с целью получения прибыли от их яиц не обязательно является благоприятным для домашних животных поведением, сельскохозяйственные предприятия, связанные с курятиной, не соблюдают этого требования. Другие сельскохозяйственные животные, включая овец, коз и свиней, не допускаются в качестве домашних животных или домашнего скота. Итак, что делать городскому фермеру? Для начала свяжитесь с экспертами Brooklyn Grange, которые продолжают доказывать, что можно легально вести агробизнес в Нью-Йорке.

Помни своих соседей

Самый верный способ убить любой домашний бизнес — рассердить своих соседей. Если вы готовите шторм в 3 часа ночи или в вашу квартиру в любое время дня постоянно входят и выходят посетители, ожидайте, что ваши соседи будут жаловаться. Толпа малышей или не в форме взрослых фитнес-клиентов, топающих по полу, также вряд ли вызовет симпатию к вам и вашему бизнесу у соседей. Как правило, будьте осторожны. Если вы знаете своих соседей, поделитесь своими бизнес-планами, прежде чем клиенты начнут появляться у дверей.Также настоятельно рекомендуется получить разрешение от вашего владельца или управляющей компании. Наконец, если вы живете в кооперативе, ожидайте дальнейших препятствий.